本周二手房成交同环比均负增长；估量25年将有力有序有效推进城市更新 中银地产 (本周二手房成交情况)

本文来自研讨部于2025年1月28日公布的报告《本周二手房成交同环比均负增长；估量25年将有力有序有效推进城市更新——房地产行业第4周周报（2025年1月18日-2025年1月24日）》。

新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比降幅扩展，同比由正转负。 新房库存面积环同比均降低，去化周期环比上升，同比降低。

中心观念

新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄，前期政策效果边沿削弱。 40个城市新房成交面积为245.2万平，环比上升5.4%，同比上升4.8%，同比涨幅较上周收窄了1.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速区分为-13.9%、10.8%、15.4%，同比增速区分为-7.5%、7.2%、15.9%。其中一线城市同比增速较上周降低11.4个百分点，二线城市同比涨幅较上周上升了3.1个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了0.9个百分点。

本周二手房成交面积环比降幅扩展，同比由正转负。 18个城市成交面积为160.0万平，环比降低19.4%，同比降低8.4%，同比增速较上周降低了16.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速区分为-21.3%、-19.4%、-17.2%，同比增速区分为18.1%、-24.5%、-8.5%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了24.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩展了16.9个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了0.5个百分点。

新房库存面积环同比均降低，去化周期环比上升，同比降低。 12个城市新房库存面积为9056万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.6%；去化周期为12.2个月，环比上升0.3个月，同比降低3.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期区分为13.1、9.7、35.2个月，一、二、三四线城市环比区分上升0.5、0.1、3.2个月，同比区分降低3.1、4.4、23.0个月。

土地市场环比量涨价涨，溢价率环比降低，同比上升。 百城成交土地规划建面为1040.6万平，环比降低4.0%，同比降低45.0%；成交土地总价为193.2亿元，环比上升28.2%，同比降低7.7%；楼面均价为1856.5元/平，环比上升33.5%，同比上升67.9%；土地溢价率为2.3%，环比降低5.6个百分点，同比上升0.2个百分点。

房企国外债券发行规模环比降低，同比上升。 房地产行业国外债券总发行量为170.2亿元，环比降低17.1%，同比上升10.3%（前值：4.8%）。总出借量为69.8亿元，环比降低57.6%，同比降低49.2%（前值：-2.6%）；净融资额为100.4亿元。

板块收益有所降低。 房地产行业相对收益为-1.3%，较上周降低5.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周降低3.6pct。房地产板块PE为20.39X，较上周降低0.34X。

政策

本周，城市更新与土地收储政策接连出台。 1月20日全国召开城市更新视频任务会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，鼎力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点义务。1月21日，北京公布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源。本次政策的出台或能激起企业介入城市更新的积极性。1月22日，天然资源部、财政部、中国人民银行、国度金融监视控制总局新修订了《土地贮藏控制方法》，其中，在土地贮藏方案方面新增了“结合城市更新、成片开发等任务划定贮藏片区”等外容。

风险提醒

房地产调控更新；销售超预期下行；融资收紧。

目录

重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第4周：2025年1月18日-2025年1月24日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄；二手房成交面积环比降幅扩展，同比由正转负；新房库存面积同环比均降低。一、二线城市新房库存面积去化周期环同比均降低，三四线城市新房库存面积去化周期环同比均上升。

1.1重点城市新房成交状况跟踪

本周40个城市新房成交套数为2.3万套，环比由负转正，环比上升6.8%，同比涨幅扩展，同比上升4.1%；新房成交面积为245.2万平方米，环比由负转正，环比上升5.4%，同比涨幅收窄，同比上升4.8%。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数区分为0.6、1.0、0.7万套，环比增速区分为-11.2%、8.1%、24.8%，同比增速区分为-9.1%、4.2%、23.8%。一、二、三四线城市新房成交面积区分为53.4、123.6、68.1万平方米，环比增速区分为-13.9%、10.8%、15.4%，同比增速区分为-7.5%、7.2%、15.9%。

12个城市新房库存套数为145.2万套，环比增速为-0.3%，同比增速为-12.7%，一、二、三四线城市新房库存套数区分为60.9、79.7、4.6万套，环比增速区分为-0.6%、-0.2%、0.2%，同比增速区分为-11.2%、-22.5%、20.8%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数区分为35.1、6.3、13.9、5.6万套，环比增速区分为0.0%、-1.3%、-0.4%、-3.9%，北京、上海、广州、深圳的同比增速区分为-7.4%、-0.6%、-9.3%、-38.0%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为13.5个月，环比上升0.6个月，同比降低4.6个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期区分为14.0、10.6、40.6个月，一线城市环比上升0.7个月，二线城市环比上升0.4个月，三四线城市环比上升3.0个月，一、二、三四线城市同比区分降低4.6、4.6、24.8个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期区分为30.7、6.0、9.7、7.8个月，北京、上海、广州、深圳环比区分降低0.7、0.5、0.5、0.1个月，北京同比上升2.4个月，上海、广州、深圳同比区分降低0.4、4.8、22.5个月。

12个城市新房库存面积为9056万平方米，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.6%。一、二、三四线城市新房库存面积区分为5987、4941、559万平米，一、二、三四线城市环比增速区分为-0.7%、-0.4%、0.2%，同比增速区分为-11.1%、-19.6%、19.5%。

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为12.2个月，环比上升0.3个月，同比降低3.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期区分为13.1、9.7、35.2个月，一、二、三四线城市环比区分上升0.5、0.1、3.2个月，一、二、三四线城市同比区分降低3.1、4.4、23.0个月。

1.3 重点城市二手房成交状况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为1.8万套，环比降低16.5%，同比上升7.8%；成交面积为160.0万平方米，环比降低19.4%，同比降低8.4%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数区分为0.4、1.1、0.3万套，环比增速区分为-21.2%、-14.6%、-16.5%，同比增速区分为12.1%、12.6%、-16.1%；一、二、三四线城市成交面积区分为38.3、88.4、33.3万平方米，一、二、三四线城市环比增速区分为-21.3%、-19.4%、-17.2%，同比增速区分为18.1%、-24.5%、-8.5%。

百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取2025年第3周（2025年1月13日-2025年1月19日）的数据，土地市场环比量涨价升，溢价率环比降低，同比上升。从城市能级来看，一线环同比量涨价升，二线环比量价齐升、同比量涨价升，三线环同比量价齐跌；一线城市溢价率环同比均上升，二线城市溢价率环比上升、同比降低，三线城市溢价率环同比均降低。

2.1百城成交土地（全类型）市场状况跟踪

百城全类型成交土地规划修建面积为1040.6万平方米，环比降低4.0%，同比降低45.0%；成交土地总价为193.2亿元，环比上升28.2%，同比降低7.7%；成交土地楼面均价为1856.5元/平，环比上升33.5%，同比上升67.9%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比降低5.6个百分点，同比上升0.2个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划修建面积区分为39.1、314.6、687.0万平方米，一、二、三线城市环比增速区分为-0.8%、57.4%、-18.6%，同比增速区分为-87.0%、-23.8%、-41.7%；一、二、三线城市成交土地总价区分为71.4、74.6、47.2亿元，一、二、三线城市环比增速区分为3552.0%、181.9%、-61.4%，同比增速区分为267.2%、-22.8%、-49.4%；一、二、三线城市平均楼面价区分为18269、2373、686元/平，一、二、三线城市环比增速区分为3581.9%、79.1%，-52.6%，同比增速区分为2726.3%、1.4%、-13.2%；一、二、三线城市平均土地溢价率区分为17.6%、3.4%、0.1%，一、二、三线城市环比增速区分为17.6%、3.4%、-11.2%，一、二、三线城市同比增速区分为17.6%、-1.3%、-1.2%。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场状况跟踪

百城成交住宅土地规划修建面积为108.2万平方米，环比降低61.9%，同比降低37.2%；成交住宅土地总价为139.6亿元，环比上升52.9%，同比上升125.4%；成交住宅土地楼面均价为54002.3元/平方米，环比上升532.8%，同比上升649.1%；百城成交住宅类用地溢价率为10.8%，环比上升4.5个百分点，同比上升7.0个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场状况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地修建面积区分为17.3、68.2、22.7万平米，二、三线城市环比增速区分为495.9%、-91.7%，一、二、三线城市同比增速区分为240.4%、174.2%、-63.6%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价区分为70.7、58.9、10.0亿元，二、三线城市环比增速区分为850.6%、-88.3%，二、三线城市同比增速区分为49.7%、-55.9%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价区分为40979、8630、4393元/平，二、三线城市环比增速区分为59.5%、40.6%，二、三线城市同比增速区分为87.5%、68.7%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率区分为35.2%、11.4%、0.4%，二线城市环比上升11.4个百分点，三线城市环比降低7.2个百分点，二线城市同比降低0.7个百分点，三线城市环比上升0.2个百分点。

本周行业政策梳理

中央：

1月22日，天然资源部、财政部、中国人民银行、国度金融监视控制总局结合印发《土地贮藏控制方法》，旨在增强和规范土地贮藏控制，促进土地资源的合理运行和优化性能。该方法要求各地依据国民经济和社会展开规划、疆土空间规划编制三年滚动方案，并结合城市更新、成片开发等任务划定贮藏片区，优先贮藏闲暇、低效运行等存量树立用地。

中央：

北京： 北京市规自委公布《指点意见》，经过作价出资或入股形式，将国有树立用地经常经常使用权投入市国资委授权企业，旨在降低企业用地本钱，优化资源性能效率，促进城市更新和经济展开。

海南： 海南省住房公积金控制局优化租房提取划款时期，优化职工即申即提体验，新办业务即时划转，按月或季划转调整至每月或季度首月10日。

广西钦州： 公布房地产市场优化政策，措施提出，优化“工抵房”网签备案.房地产开发项目的开发企业因资金艰难拖欠参建单位工程款、资料款等与本项目工程树立有关款项的，可与参建单位、资料供应商等商议以本项目商品房抵扣工程款等相关款项（简称“工抵房”）。“工抵房”可启动网签、备案，备案时不要求提供预售资金存入监管账户证明、购房发票。保交房（楼）项目的“工抵房”，因工程树立要求，网签备案后支持撤销1次。

四川泸州： 公布了《关于优化住房公积金经常经常使用政策的通知》，自2025年2月1日起实施。文件提出，支持提取住房公积金直接支付购房首付款。缴存人及配偶在本市范围内经常经常使用住房公积金存款(含组合存款)置办新建商品住房(期房)的，支持提取住房公积金直接支付购房首付款，成功商品房买卖合同网签后，提取资金划转至房地产开发企业预售资金监管账户。

何立峰： 何立峰指出，实施城市更新肯定迷信制定城市更新专项规划，坚持一张蓝图绘终究、干终究，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要考究战略方法，坚持尽力而为、量入为出，先急后缓、有力有序，合理适用、量体裁衣，迷信确定革新目的和规范，让群众温馨舒心。

江苏常州： 2月5日起法拍房可以开放经常经常使用住房公积金存款。职工开放住房公积金法拍房存款，除了应该契合该市住房公积金存款有关规则外，其购房的法拍房还需契合四个条件：一是肯定在该市行政区域范围内；二是肯定产权明晰；三是肯定是存量自住住房；四是没有设立寓居权等权益限制。

福建泉州： 依据新政策，生育或抚养两个及以上子女的职工家庭，在开放住房公积金存款时，若契合其他存款条件，其存款额度将在最高存款额度（双职工100万元，单职工60万元）的基础上介入20万元，最高可达120万元。

广西： 广西启动返乡置业住房促消费活动，掩盖全区，提供一站式房源超市和城市会客厅服务，结合游览资源推介优质住房项目。

本周板块表现回想

本周（2025年1月18日-2025年1月24日），在大盘表现方面，上证指数收于3252.6点，较上周上升10.8点，涨幅为0.3%；创业板指收于2121.8点，较上周上升54.6点，涨幅为2.6%；沪深300指数收于3832.9点，较上周上升20.5点，涨幅为0.5%。

内行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为通讯、计算机、电子，涨跌幅区分为5.2%、4.0%、2.8%；涨跌幅靠后的行业依次为煤炭、食品饮料、石油石化，涨跌幅区分为-1.9%、-2.1%、-3.2%。

板块收益有所降低。房地产行业相对收益为-1.3%，较上周降低5.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周降低3.6pct。房地产板块PE为20.39X，较上周降低0.34X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中， 本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为、中南树立、，涨跌幅区分为11.5%、0.0%、-1.8%，涨跌幅靠后的三家公司依次为保利地产、、金科股份，涨跌幅区分为-2.8%、-3.1%、-9.5%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、建发国际集团、华润置地，涨跌幅区分为1.1%、1.0%、0.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为融创中国、中国海外展开、碧桂园，涨跌幅区分为-3.2%、-4.5%、-13.4%。

本周重点公司公告

高管变化公告：雅生活服务： 黄奉潮先生因任务布置辞去董事长等职务，提名王陆地先生接任，同时岳元女士辞任非行动董事。 中国海外展开： 赵文海先生因任务布置辞任非行动董事，马尧先生被任命为非行动董事。

股权变化公告：： 控股股西北都产发集团于2025年1月16日解除质押16,400,000股，占其持股比例25.41%，占公司总股本8.73%。解除后，累计质押股份降至23,000,000股，占其持股比例35.64%，占公司总股本12.25%。控股股西北都产发集团于2025年1月16日解除质押16,400,000股，占公司总股本8.73%。解除后累计质押股份降至23,000,000股，占总股本12.25%。 保利物业： 董事会于2025年1月20日赞同限制性股票处分方案预留授予的第一批解锁，契合条件的31位处分对象算计236,148股H股股票已解锁。 融创中国： 尚未转换的强迫可转换债券本金总额为7.18亿美元，持有人可提交转换通知将债券转换为股份，初始转换多少钱每股4.00港元。

运营数据公告： 保利地产： 2024年估量营业支出3,128.08亿元，同比降低9.83%；归母净利润50.16亿元，同比降低58.43%。2024年估量归母净利润-60.00亿元至-40.00亿元，同比降低0.46%至增长33.64%。2024年估量归母净利润-148,300万元，同比减亏25.73%。2024年估量归母净利润-120.00亿元至-90.00亿元，同比降低516.79%至362.59%。2024年估量归母净利润-95.00亿元至-72.00亿元，同比降低2567.41%至1970.04%。

其他关键公告：碧桂园： 法院于2025年1月20日赞同公司延期开放，清盘呈请聆讯现被延期至2025年5月26日，公司将继续推进债务重组。 融创中国： 全资子公司融创房地产集团十笔境内公司债券的重组方案已获相关债券持有人会议经过，调整本息偿付布置，并提供债券购回、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债等重组方案选项。 中国金茂： 公司全资子公司北京亦城行使优先收买权，以不逾越13.23亿元收买长沙金茂广场北塔二期资产（含物业、股权及债务），最终多少钱以国资评价备案为准，本次买卖有助于公司优化资产结构。 金融街： 1.成功发行2025年度第一期中期票据，通常发行规模120亿元，票面利率2.45%，期限3+2年。2.成功发行“金融街商业地产第1期（上海融悦中心）资产支持专项方案”（CMBS），通常发行规模46亿元，其中优先级45.7亿元，次级0.3亿元，信誉评级AAA，期限18年（3+3+3+3+3+3）。 金科股份： 公司提交重整方案（草案），拟经过资本公积转增股本、债务重组、资产优化等措施推进重整，方案转增52.94亿股，其中30亿股引入重整投资人，22.94亿股偿付债务，方案尚待债务人会议审议及法院裁定赞同。 华润置地： 公司与银行签署20亿元人民币三年期活期存款融资协议，华润集团需坚持对公司不少于35%的持股比例及控制权，否则将构成违约，形成存款延迟出借。

本周房企债券发行状况

本周房企国外债券发行规模环比降低同比上升。2025年第4周（2025年1月18日-2025年1月24日）房地产行业国外债券总发行量为170.2亿元，环比降低17.1%，同比上升10.3%（前值：4.8%）。总出借量为69.8亿元，环比降低57.6%，同比降低49.2%（前值：-2.6%）；净融资额为100.4亿元。

详细来看， 本周债券发行量最大的房企为珠实集团，发行量为27.00亿元。本周债券出借量最大的房企为、、沛县城投，出借量区分为13.00、10.40、7.00亿元。

风险提醒

房地产调控更新；销售超预期下行；融资收紧。

附录