物企收买环卫标清算 4笔业绩不达预期 (物业公司收购环卫)

文/乐居财经徐酒眠‍‍‍

鹿门寺，湖北襄阳襄州区鹿门山上的一座千年古刹。山峦叠翠，林深谷幽，古往今来香客云集，香火不绝。

春节后开工前一天，保利物业（06049.HK)在环卫竞标市场拿下了这里未来三年的路途清扫保洁业务。

2月7日，据中国政府推销网发布襄州区环卫市场化服务（二次）中标(成交)结果公告，保利物业服务股份有限公司以96.96的综合评分摘果，中标金额7877.21万元，服务年限3年。

这个项目曾在去年11月底发后来次招标，但因相应的供应商有余三家流标。往年终重启招标，最终由保利物业斩获运营权。

走出小区，探求城市服务，从传统物企向城市服务商转向，环卫是近年来物企重点关注和规划的热点赛道。

无疑，这是一块庞大的蛋糕。关系统计数据显示，2024全年度，环卫服务市场地下标约13900个环卫服务项目（标段算计），总合同额逾越1935亿元，年化额总计超900亿元。

下场分食环卫蛋糕的物企们，在过去一年各有所得。

依据《环卫在线网》放出的“2024年度环卫服务市场浸透力度TOP50”，深圳市金地物业控制有限公司、碧桂园服务旗下的康洁科技集团有限公司等榜上有名，二者的合同额区分约为7.99亿元、7.53亿元。

业绩方面，2024年上半年，披露数据的18家上市物企城市服务总营收约为77.64亿元，同比增长2.6%；其中有4家上市物企城市服务营收增速超30%。

但是，物企在环卫市场打得炽热的另一面，难题与困境愈发凸显。有行业观察者锐评：多家上市物企“被环卫业务掏空”“在环卫赛道折戟沉沙”。

碧桂园服务错付

前几年物企切入环卫赛道而收买的标的，陆续进入清算期。但出现的结果却并不如意。

往年1月3日，碧桂园服务发布资产减值公告，宣布对非全资附属公司碧桂园满国环境科技集团有限公司（简称“满国环境”）启动资产减值预备，相应计提数额约为8亿元至11亿元。

满国环境成立于2015年，原称山东满国康洁环卫集团有限公司，专业从事城乡环境卫生一体化控制运营服务。2020年10月14日，碧桂园服务宣布收买其70%股权，事先拟定的最高代价为不多于24.5亿元。

彼时，收买满国环境时，碧桂园服务无意将环卫业务做大做强，甚至满国环境的卖方签署了独自分拆环卫上市的对赌协议。

怀抱远大理想，半个月后，同年10月30日，碧桂园服务宣布拟定以不逾越8.71亿元的总代价，收买福建东飞环境集团有限公司60%股权。公告的买卖协议就洋洋洒洒写了15页。买卖双方就代价支付条款、质押担保，业绩承诺及控制层超额成功奖励、未成功弥补等做了详细商定。

但是，到了验收效果的时辰，福建东飞除了2021年成功了承诺业绩目的，2022年、2023年则均未能达成。其中，2022年营收目的相差约2.47亿元；2023年营收、扣非净利润区分相差约5.87亿元、1.74亿元。

2024年7月，碧桂园服务与福建东飞原股东达成新协议，“主动”增持福建东飞7.5%股权至67.5%。

世茂服务“两亏”

收买环卫标的消化不良，不得不作出增持股份选择的还有世茂服务。

往年1月13日，世茂服务公告，拟收买深圳世路源环境有限公司（简称“世路源环境”）33%股权，对价8315.9万元。买卖成功后，后者将成为其直接全资附属公司。

世路源环境前称为“深圳深兄环境有限公司”，成立于2003年3月，关键在国际从事提供城乡环卫一体化服务。前几年，物企争相规划环卫赛道，这是世茂服务下注的第一颗棋子。

2021年4月19日，世茂服务与从钟伟平、钟志平达成收买协议，以5.06亿元的总对价收买世路源环境67%股权。

其中4.39亿元为基础代价金额，对应收买PE为12倍，与事先的市场行情靠近，是一笔划算的买卖。另外6700万元设置为了可调整部分，即触及到买卖双方签署的一份业绩对赌。

显然，世路源环境的原股东并未能保证对赌业绩。

依据世茂服务披露，“由于原控制人的集团财务疑问及接受集团事务考察，不时无专注于控制及展开目的公司”，世路源环境曾经延续两年录得盈余，并出现扩展趋向，2022年、2023年的盈余净额区分为3431万元、5366万元。

为保证自身利益，世茂服务与原卖方对薄公堂。拉扯一番之后，世茂服务进一步取得世路源环境剩余33%股权，尽管没花钱，且还“赚”回了5141.48万元。但一个客观理想是，2024上半年，世茂服务的城市服务支出较2023年同期降低7.9%。

相较而言，其同年对价8.42亿收买另一家环卫公司，结局就更显悲壮了——去年9月，世茂服务“退货”了无锡市金沙田科技有限公司60%股权，买卖对价为2.5亿元。

一买一卖之间，世茂服务亏了约5.924亿元。

环卫应收款之困

碧桂园服务、世茂服务，作为头部阵营的物企，仰仗自身品牌口碑与资金实力，入局城市环卫服务可谓抢占先机。但是清算前几年收买的环卫标的，却都交出了一份不如意的答卷。

满国环境减值，碧桂园服务给出了两方面要素，一是满国环境过往年度拓展业务未能如预期展开，有部分存量业务启动调整，从而形成支出及利润降低；二是满国环境部分客户回款周期变长，形成现金流不理想。

卖掉无锡金沙田，世茂服务给出的理由是：自2021年收买无锡金沙田以来，各股东间的运营理念发生对立，形成应收账款介入、现金流压力增大、无锡金沙田的支出增长及市场拓展均未达公司预期。

福建东飞盈利才干大幅缩水，碧桂园服务对各种缘由坚持缄默；世路源环境盈余扩展，世茂服务给出了原实控人控制缺位的要素。

综合梳理，目前环卫行业市场复杂而艰难。

一方面，由于部分城市政府财政预算收紧，全国城市服务相关财政支出呈下滑趋向，环卫业务的预算也在不时降低，给企业的增长带来了压力。有数据显示，2024年全国环卫项目地下标年化额同比2023年年化额降低16%；但市场规模展开到3314亿元，增长10%左右。

开篇保利物业中标的襄州区环卫市场化服务，初次招标预算金额7992.53万元，高于其中标金额。

另一方面，环卫业务支出收到挤压，企业的应收账款也清楚介入。

统计数据显示，2024年上半年，、、、、、，6大A股上市环卫企业应收账款算计199.9亿元，占同期总营收的比例高达116%。

入局其中的物企也饱受环卫业务的应收款困扰。去年7月，雅生活服务公告，与关联地产、中央政府达成协议，将应收账款变为关联存款，再进一步抵应缴税款。

详细来看，河南省郑州市中牟县郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街街道办事处欠付雅生活服务约5175万元物业控制费。

依据协议，雅生活将这笔钱应收账款以存款方式归还给关联企业郑州雅宏，由其指示四地政府将欠付的物业控制费款项支付给中牟县税务局用于支付郑州雅宏应酬的税款，继而成功应收账款的回收。

其中雅生活和郑州雅宏之间构成的存款，以腾冲雅居乐持有的位于中国云南省塬乡的97套房地产项目作为抵押，评价市场价值约为5193.9万元。

此外，中央政府财务缓和，大额应收款高悬的另一边，环卫市场却又出现“骨折”竞标。

去年6月底，市城市控制局本级市城区环卫一体化项目以预算价的47折成交；不久后，杭州市余杭区2024年-2026年度良渚街道环卫保洁、绿化养护项目的中片，以44折成交，再度刷新折扣底线。