皇岗和它的同宗兄弟 深圳第一村 出色旧改往事 (皇岗是哪里的)

媒体 “我只是一名一般的皇岗村民”，在深圳，这并不算一句低调的话。

皇岗村是深圳福田中心区为数不多现存的城中村，距今逾越700年历史，村群体资产市值达350亿，有“深圳第一村”之称。

2月7日，深圳市住建局公示了福田区皇岗村改造一期（暂定名）一期一标段主体工程的施工容许，一期一标段主体工程树立规模22.51万平方米，标志着皇岗村改造工程正式启动。

项目位于福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻7号线地铁皇岗村站。树立单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳出色皇岗旧城改造有限公司。合同开工时期为2024年11月1日，合同完工时期为2028年8月30日。

经过十五年等候，各方终于看到一张确切的时期表。

皇岗旧改可追溯至?2008年，出色与皇岗村协作，将村里两层高的家具城改构成为中心区最早的大型商务综合体出色世纪中心，这也成为出色第一个旧改项目。

全体旧改则源于2010年3月份，项目上报深圳市规划和疆土资源委员会审批，依据《福田区皇岗村改造专项规划》，皇岗村旧改规划用空中积50.38万平方米，树立用空中积31.4万平方米，总修建面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平方米。

此外，这里还方案建起“会展南广场”，以两栋高约200米、连在一同的双塔形商业修建和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，构成福田区内最大的综合寓居社区。

但在专规经过公示后，项目却堕入长达十年的停滞。福田CBD诸多甲级写字楼接连拔地而起，与城中村的市井人烟构成清楚落差。

直到2020年10月末尾，在皇岗村地铁站左近，下围二村、吉龙一村、吉龙二村部分修建末尾围栏封楼。

例如2020年11月1日，吉龙一村有房东向租客贴出告示称，楼栋属于方案拆迁范围，行将停水停电，要求租客月底前搬离。

有外地村民称，开发商在发起大会给出的租金弥补为每平方米逾越100元，每套房子平均每月弥补4000元租金，不时弥补到交房。即使在“福田后花园”，这一数额也足以掩盖搬家本钱。

皇岗村旧改项目存在一个自然的参照系，就是临近的水围村。二者同宗同源，原住民均为庄姓，本为同村，在改造开通后才各自划分。

水围村旧改起步稍晚，最早被列入《2014年深圳市城市升级单元第四批方案》中，相同就拆迁弥补疑问启动过多年讨论，直至2018年开工拆迁，申报主体为深圳市水围实业股份有限公司，由承翰集团协作树立开发，分三个地块，总修建面积近24万平方米。

尔后，水围村旧改项目部分地块建起楼盘湾尚庭玺家园，关键由4座商品住宅楼组成，已于2022年8月21日首销，推出1栋374套平装房源，单价8.9万/平方米起，均价约11.28万/平方米。

相比之下，皇岗村旧改体量庞大，进度缓慢。

有业内人士表示，皇岗旧改的进度疑问有多关键素，首先是最后的专规只提供住宅面积约70万平米，而要撤除的旧宅面积就有63万平方米，即使一切依照1:1弥补比例，改造后可售货源寥寥无几。

由此推测，在一期顺利开工后，后续二期至四期规划的容积率、宅地比例等方面或有调整空间。此外，弥补方式也或许面临调整。

皇岗村和水围村相同临近深圳河，与香港隔岸相望，作为“先富起来”的第一批城中村，都留下了大批统建房，这些房产现在的现状也各有不同。

在水围村，水围股份公司2017年以约73元/平方米的均价租赁29栋农民统建房，租金每两年递增6%，在基本未加价的前提下转租给深业，改造后变身为水围柠盟人才公寓的504套公寓，以人才房方式面向区内重点企业和社会组织配租。

而在皇岗村，偶然能从各类中介平台看到一些低价楼盘放售，如2023年皇兴大厦村委统建楼有一套70平方米的单位要价仅238万元。

值得一提的是，皇岗村还有部分二手房就位于旧改撤除红线范围内，二期旧改范围内的拆迁房多少钱曾一度高达每平方米6万元，但近年来有所回落，如2024年底一套65平方米的拆迁房挂牌急售，单价3万出头。

有中介宣称，如依照周边二手新次房13万的多少钱，回迁后报答率靠近300%。听起来似乎是“稳赚不赔”的生意，但也有剖析人士指出，部分统建房属于“小产权”，流通性和拆迁赔偿或难以保证。

作为参考，截至2024年底，皇岗片区内还有多个盛产“笋盘”的小区，其中福泉花园挂牌均价5.8万元，平均面积77.5平方米，瑞昌大厦挂牌均价5.5万元，平均面积51.4平方米，国皇大厦挂牌均价5.4万元，平均面积93.7平方米。

纵观两条城中村的命运，似乎水围村的旧改更为平铺直叙，也并未惹起市场的太多关注，而皇岗村则留下了诸多造富神话，以及更为迂回的环节。

2024年4月，因皇岗庄氏宗祠被拆，部分水围村民还到来祠堂门口向远房亲戚们讨要说法。

这对同宗兄弟收获了各自的结局。