回稳 中心城市加大优质地块供应 土地市场升温面前 多地房价 (稳中回落)

近日，土地市场升温清楚，包括上海、浙江省杭州、江苏省苏州等在内的多个城市频现高溢价地块，像杭州短期内发生多个地王地块。与此同时，民营地产企业、外资地产企业再次入场，介入土地竞买；溢价成交的地块不再局限于中心城市的中心区域，部分城市的近郊市场末尾回暖。

土地市场升温的面前，房价“止跌回稳”的趋向逐渐构成。全国房价跌幅继续收窄，二线城市新房多少钱环比下跌；而高溢价土地成交或推进高能级城市新房均价上传，同时优质供货有望吸引改善需求入市。

多地高溢价抢地

2月20日，上海往年终次出让的四宗宅地一切溢价成交，成交总额159.26亿元。位于抢手板块的两宗地块最低溢价超33%，位于外环外的两宗地块最低溢价13.98%。本次土拍，一些外资企业或带有外资背景的结合体在拿地中表现生动，同时两宗外环外地块的溢价成交突破以往郊区多以底价成交的局面，显示市场回暖的迹象。

相同是2月20日，杭州市出让的三宗住宅用地亦一切溢价成交，成交总额31.405亿元。其中，城东新城单元SC080201-48地块经过77轮竞价成交，溢价54.04%，成交楼板价47486元/平方米，刷新地块所在的城东新城板块最高楼板价纪录，同时刷新杭州市宅地楼板价第四高的纪录。澎湃资讯梳理发现，这是杭州往年的第四个地王。

2月19日，位于江苏省苏州市工业园区金堰路西、金鸡湖小道北的苏地2025-WG-Z02号地块进入限时竞价环节，绿城中国（03900.HK）旗下公司经过122轮竞价，以14.29亿元的总价竞得该地块，溢价率21.61%，成交楼面价26754元/平方米。

2月11日，北京市向阳区一宗涉宅组合用地成功出让，吸引了多家房企的关注。经过超百轮竞价后，金茂和保利展开组成的结合体以87.295亿元的多少钱成功竞得该地块，溢价率10.5%。

除中心一二线城市优质地块的竞拍热度依然不减，越多越多的城市发生高溢价地块。2月24日，广东省东莞市往年首宗住宅地块出让，经过29轮竞价，最终华润置地结合体以12.3亿元的总价竞得，溢价率7.33%。

2月18日，四川省成都市一宗涉住宅地块以28.26%的溢价率成交，竞得人为华润置地。该地块编号为CH15(070102):2024-066，位于成华区保和街道长春社区2、3、4组，东升社区10组。1月27日，华润置地以51.11%的溢价竞得位于成华区槐树店路16号，多宝寺南路2、3号，东虹路社区群体，保和街道东桂社区八组的住宅用地。

2月18日，浙江嘉兴海宁市出让1宗宅地，起拍价2.38亿元。最终经过204轮竞价，该地块由嘉兴浙华置业有限公司以总价3.19亿元竞得，成交楼面价10109元/平方米，溢价率34.15%。

2月8日，位于河南省郑州市金水区文劳路北、信息学院路东编号为郑政出〔2024〕35号(网)的住宅地块经过近6个小时的剧烈竞争，被郑州中海地产有限公司以10.89亿元竞得，溢价率达87.48%。据中指研讨院监测数据，这也是自2021年以来，郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。

1月10日，江苏省常州市一宗涉住宅地块溢价成交。位于常州市武进区洛阳镇珠光路东侧、公园路北侧城镇住宅（兼容商业）地块，以3.866亿元的总价竞得，溢价率2.66%，竞得人为江苏恒磊树立有限公司。

更多优质地块推出

市场回暖的环节中，多地调整土地供应的结构，加大中心区域优质地块及“小而美”地块的供应力度，形成市场竞争剧烈。

近期成交的北京向阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市中心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。往年1月北京还明白提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和务工密集地域供应住宅用地。

低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应比例清楚优化。据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比约18.0%，较2023年介入6.3个百分点。其中，苏州表现较为突出，为支持高质量住宅开发，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地块的容积率在1.5以下，占比76%，较2023年大幅优化；山东济南、江苏无锡宗数占比均超40%；天津、江苏南京、重庆的占比均在20%以上。

行业恢复期，“小而美”地块能够吸引更多企业介入土地竞拍，尤其是中小型房企，这类地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点遭到企业喜爱。据中指监测，2024年，重点40城住宅用地规划建面在10万平方米以下的成交宗数占比达76%，较2023年优化约9个百分点，其中5万平方米以下宗数占比优化约8个百分点。

关于近期的土地市场，天风证券在研讨报告中表示，“春江水暖鸭先知”。2025年以来高能级城市土拍出现良好热度，一方面或得益于2024年四季度基本面改善优化房企投资决计，另一方面或受中心区优质地块供应介入、市场竞争较为剧烈所致。

楼市：新房多少钱折扣减小、二手房议价空间收窄

楼市成交数据的改善，给土地竞买提供更多预期支撑。

1月统计局发布的70城新房多少钱指数环比下跌0.1%，跌幅与去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3个百分点。其中，一线城市新房多少钱环比下跌0.1%，已延续两个月下跌；二线城市新房多少钱环比下跌0.1%，时隔19个月重回环比下跌区间。

70城二手住宅多少钱环比下跌0.3%，跌幅与去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3个百分点。其中，一线城市二手住宅多少钱环比下跌0.1%，已延续四个月下跌。

房价下跌的城市而言，1月70城新房住宅多少钱延续止跌回稳趋向，24个城市环比下跌，比上月的23个介入1个；其中长三角地域表现最为突出，如上海涨0.6%、南京0.7%、宁波0.6%、杭州0.5%。

关于以后的楼市，国金证券以为，房价“止跌回稳”趋向逐渐构成。全国房价跌幅继续收窄，二线城市新房多少钱环比下跌。

天风证券剖析称，从房价走势看，各能级城市新房、二手房多少钱同比降幅继续收窄，反映去年四季度以来政策效应带动的成交量优化向多少钱端积极传导，微观层面表现为“新房多少钱折扣减小、二手房议价空间收窄”。

光大证券称，2025年，随着前期政策的继续落地，中央政府楼市调控自主性优化，区域分化和市区分化进一步加深，部分高能级城市将逐渐成功“止跌回稳”。

土拍热度改善，提振市场决计。高溢价土地成交或推进高能级城市新房均价上传，同时优质供货有望吸引改善需求入市，少数城市短期或出现“供应总量增加、中心供应介入、中心逐渐去库”的特征，而不同城市的库存周期差异或将选择其分化走势、周期筑底所需时长及多少钱水平下限。