华润置地反 围歼 娄山杰上海外环首战 (【深度】华润置地的反思和丢失的良机)

文/乐居财经上海严明会

时隔5年，华润置地重返上海外环。

去年11月27日，华润拿下虹口区C080301单元hk191A-03地块，溢价率11.8%，楼面价9.28万/㎡。3月12日，规划设计方案公示。

地块拟建4幢24-32层的高层住宅，以及2幢3层的相貌别墅。容积率3.87。

详细来看：西南侧的3号楼高75米，24层，1号、2号、4号三幢楼高95-100米，31-32层，高层楼栋一层一切架空。两栋相貌别墅，一栋是相貌商业，一栋是相貌住宅。

最北侧的1#楼两梯两户设计，估量会是楼王，大户型也会在此栋楼中。

虹口项目对华润置地意义严重，这是华润置地目前在上海拿下的最贵宅地，也将成为其往年在上海的标杆之作。

在项目的设计上，华润置地花了很多心思。

全人车分流，高空没有停车位。人行出入口设置在九龙路上；车行的入口和出口分开设置，入口在南侧哈尔滨路上，出口在九龙路上。

这样的设计优化了交通流线，不只防止了进出车辆的拥堵，也优化了安保性。

下沉庭院会所。地块自身不大，1号楼西侧和4号楼南侧设置了下沉庭院，4幢高层的一层一切架空，可结合下沉庭院做泛会所。

全楼栋风雨连廊。从小区进门到入户大堂，可以成功无雨归家，夏天不用被暴晒，提高了业主寓居的温馨度。

渣滓房、部分电业站上天，每栋楼的消防登高面均朝向地块外侧。这样的设计也保证了地块内侧景观组团的完整。

方案公示今天，该地块实施深刻初步效果公示，容积率、限初等目的无变化，但增添了两则特定控制条文：

1、地块支持混合肯定比例的Rr2；

2、沿吴淞路高层修建进路途红线不小于8米。

hk191A-03地块的用地性质为Rr3。Rr2通常指的是以多、中高层住宅为主的用地，普通不逾越12层‌。与新增控制条文对应的变化是：地块沿哈尔滨路设置了2幢相貌别墅。

去年8月，嘉兴社区C080301单元控制性详细规划hk191A、hk192A邻居部分调整（HK-069、HK-084相貌维护邻居维护规划）。详细如下：HK-069邻居，调整为Rr3三类住宅组团规划用地。其中：hk191A-03用高空积14324㎡，容积率3.87；hk191A-04原历史保管修建调整为社区公共设备，规划建面约2600㎡。

3.87的容积率应该是高层。依据土地推介会的强排方案，该地块可以做主力24-28层的连廊高层，主力120-140㎡的3-4房产品，估量总价1500万起步。

在最新公示的总平图中，多了两幢相貌别墅。

交通方面，项目直线距10号线四川北路站约400米，直线距4/10/19号线海伦路站约500米。周边还有多条主干道，如四平路和吴淞路、北横通道、外滩隧道、新建路隧道等，前往、外滩都很简易。

商业方面，项目周边有利通广场、壹丰广场、崇邦滨港商业中心、ist艾尚天地，直线距离北侧瑞虹新城三件套在1.5公里范围内。

华润置地虹口项目估量售价14万左右，对比北侧约1.5公里的虹口C080302单元hk329-11地块，是有优点的。

往年2月20日，hk329-11地块经过184轮竞拍，最终被金茂、庆隆结合体以38.2%溢价率拿下，楼面价11.74万/㎡，估量最终售价不会低于16万。

目前，华润置地虹口地块周边项目可谓是“神仙打架”，新建住宅项目包括北外滩虹口源717、上海弘安里、碧云北外滩尊邸、越秀·外滩樾等。

位于地块北侧约600米的北外滩虹口源717（备案名：祥生华邸）项目在售。该项目在去年6月收盘，共推出228套建面约100-356㎡房源，备案均价13.8万/㎡。网上房地产显示，已售住宅155套，网签去化率约68%。

上海弘安里项目位于地块西南侧1公里左右，该项目为相貌别墅，于去年4月首开，关键为240-500㎡的联排别墅，均价24.3万/㎡，总价约6000万至1.5亿。

项目东侧900米左右的碧云北外滩尊邸（备案名：天成云筑），该项目上一次性性收盘时期是去年12月份，共推出137套建面约180-230㎡房源，备案均价13万/㎡。网上房地产显示，项目已售住宅89套，网签去化率约64%。

西南侧有海泰北外滩（备案名：海泰园）项目在售。该项目于2022年12月初次收盘，共推出151套超高层房源。网上房地产显示，已售住宅54套，网签去化率36%。

越秀外滩樾项目位于地块西侧约350米处，是一座纯相貌别墅社区，以双拼、三拼别墅为主，目前尚未入市，主力户型面积段为235-338㎡，总供应49套，总价段为4000万元-8000万元。

全体看上去，华润置地虹口项目地价低、配套更好，在周边一众项目中具有肯定的性价比。

去年11月27日，华润置地旗下的上海煦臻企业控制有限公司拿下虹口地块。往年2月25日，该公司投资成立上海华润瑞宸置业有限公司，即虹口项目的树立公司，法定代表人娄山杰。

2024年3月，华润置地城市总大换防，原华润杭州总经理娄山杰，调任上海总经理。同年5月，娄山杰担任起华润置地（上海）有限公司的法定代表人。

相关公司：华润置地hk01109

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房地产企业怎样控制本钱？

把本钱放在显微镜下--万科金蝶K/3本钱控制软件运行案例　假设没有阅历1999年那次大规模的业务调整--从多元化运营转向以中高档民宅开发为主的房地产专营，万科的财务担任人王文金也不会在那个时刻感到现有财务软件的局限。 事先，人们热衷于议论地产业的风景，很容易遗忘这是个产业链纵深、流程复杂的行业。 相对制造业而言，该行业的本钱控制牵扯到置地、设计、施工、市场、销售、物业等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期普通需继续两三年的时期，造成本钱核算难度增强；另外的苦恼在于，投资地域的扩展和开发面积的剧增令本钱的构成愈加多样化。 由于启用金蝶的财务控制软件已有两年，所以万科希望金蝶开发一个相应的本钱控制软件，以经过IT技术和控制手腕对本钱启动严密的控制。 目前，这套名为K/3本钱控制系统的软件已开发到第三期，就似乎把本钱放在显微镜下掌握它的意向一样，万科散布在14个城市的分公司每天都在可以在异地实时了解集团的本钱和资金意向。 万科往年的方案的开发面积扩展为150万平米，比去年递增30%，但信息远程的快捷传输使少量任务变得简易，每平米的实践本钱与目的本钱的误差从上百元缩减到30元以内。 这个案例被描画为“量身定做”，该项目的介入者金蝶公司工程师罗建音更情愿称这个还在延续的开发环节为“客户驱动”：“很多灵感都是王文金依据操作人员的意见提出的。 ”　确认实时灵活本钱　详细来说，王文金当年主张开发本钱控制软件的要素有三个：首先，财务软件是一个预先记载的环节，无法满足关于灵活本钱的要求；第二，财务软件不能展现本钱的明细构成，房地产开发会发生少量的合同，对每一笔合同、已付金额、何时支付，财务、工程、造价结算部门都要做一套记载，少量重复的任务降低了效率；第三，财务软件不能成为供不同部门查询新本钱数据的公共平台。 这些缺乏推进了K/3本钱控制系统软件的降生到历时四年的更新，将财务软件曾经的劣势转化成为如今本钱控制的优势。 最关键之处在于：从本钱控制的角度，万科要求即时反响目的本钱和灵活本钱的差异。 在王文金看来，目的本钱控制十分关键。 所谓目的本钱控制，指的是产品方案基本成功、在施工之前预先定下一个契合规划方案、质量要求、效益要求的本钱目的。 目确实立之后便成为一个有效的控制手腕：理想出现的本钱要尽力与之相符，控制者要求系统、灵活、及时地对本钱启动全程监控，在出现超付或未付差异的时刻立刻在其它中央找到补偿和调整的空间。 这个看来简易的疑问曾使万科消耗了少量精神去做一些繁琐的基础统计任务，一个项目已卖完但仍有未估量到的本钱还要出现，急需追加；相似的统计很难完全防止误差，本钱失控最终将造成利润难以预算。 为此，整个系统的中心围绕着对合同进执行态控制展开：首先划分已开发本钱和待开发本钱，一个项目刚开发时的较小的已开发本钱到完全完工后待开发本钱较小的形态，二者彼此消长的环节表现了开发进度的加深；已出现本钱中分为合异性本钱和非合异性本钱，而前者又可进一步分为未结算本钱和已结算本钱，未结算本钱指合同正在执行当中，没有定案。 显然，这是个包括了本钱、预算、合同、变卦签证、结算、付款控制等全项目的明晰控制系统。 其中，王文金以为最为关键的是关于“待出现本钱预测”的思想：“没有出现的本钱经过一个软件来作准确的测算，这是不容易的。 ”目前，该方面的开发还在启动当中。 对社会协调相当大的地产业来说，看待开发本钱的预测与核算是掌握本钱控制机遇和空间的关键。 据了解，系统开发的逐渐推出去自于万科和金蝶的亲密协作，一方从本钱控制通常中提炼思绪，另一方从技术层面将之付诸成功。 从2000年以来，K/3本钱控制软件不活期启动更新，随时在万科的分公司实践操作，并以最快时期搜集经常使用环节中的疑问反应给金蝶的软件研发人员，2001年6月的时刻，比拟正式的版本末尾启用；2002年，万科的员工感遭到清楚的差异，不只每平米的结算误差大为缩减，而且大幅度地提高了效率，以上海万科为例，在员工人数基本稳如泰山的状况下，顺利成功了比去年参与一倍的任务量。 共享信息化平台　目前，代表K/3本钱控制系统软件行业顺应性高度的是三个“智能”：智能拆分、智能分摊触及到全项目明晰的要求，而智能对帐性能则是结合财务系统和本钱系统之间的双向接口，依托相互引入的数据将本钱和财务帐启动比拟，不但可以马上识别异常状况出来；且可以生成历史数据库，随时与目前项目启动集成，以备参考。 纵向集成后的本钱信息和财务信息一样，要求进一步在横向上树立一个数据平台，使不同地点、不同部门的控制资料构成信息共享。 金蝶K/3房地产本钱控制处置方案是首先在系统里保管每个分公司的、每个楼盘的数据，每天从十几个城市可以发到总部来，公司控制层可实时启动查询，马上处置异常状况，比如，将深圳和武汉相反项目比拟一下，去掉各地定额差异，就可以调查进一步的要素；每一个合同的签署，工程和资料的推销条款可以相互比拟自创；同时，关于实践出现的灵活本钱和目的本钱的差异比拟，系统提供了进一步追踪出疑问科目的支持。 即时的异地传输性能使万科散布在14个城市的分公司可以同步了解本钱构成状况，降低了人员现场了解的差旅费用，每天每个公司把帐目定时传到总部，增强了财务方面的全体监控。 理想上，以前的万科也不乏网络信息化的做法，但由于每个部门都有编码规则，查找繁琐，重复性强，在新建的本钱信息平台上，该系统严厉区分了查询权和录入修正权，譬如：签属合同工程部独享录入权，而其它不同层次的控制者经过一致的查询权限可即时了解本钱信息。 可以说，对权限的合理性能成功了这一平台可操作性。 另外，以本钱控制系统为基础的控制同时触及资金结算这一关键环节。 这方面的信息平台现已打通。 万科的资金结算中心软件经过和总账系统的接口、在各分公司、结算中心、银行系统之间起到了联动的沟通作用。 深化组织职能　在王文金看来，信息乃至公司运作的透明化对上市公司来说十分关键，这一点也是万科主导推进包括本钱控制系统在内的企业信息化进程的要素之一。 他以为，透明可以经过信息的发布达成，至于公正：“万科有句话：一件事能完全放到桌面上地下来说。 ”　本钱控制系统所驱动的批量本钱信息的直接沟通也促进了公司组织结构的扁平化。 扁平化并非一个简易的精简层级的环节，还包括单个职能部门在控制架构中定位的深化。 1999年以前，和大少数房地产公司一样，万科独一和本钱控制相关的部门叫做“预结算部”。 该部门的任务是启动合同预算和结算，成功招标，本钱控制方面的一些责任仍交于财务部，由于财务部对工程结算疑问行，无法确定本钱的浪费点在哪里。 因此，万科将预结算部改为本钱控制部，王文金回想说：“这是造成我们本钱控制方面的一次性革新”。 详细的做法并不是想象中的取消部门或人员变化，而是职责自身的扩展和延伸。 最关键的依然是在全公司范围内树立本钱控制的思想。 在上任本钱控制软件之前，目的本钱并没有完全实行开来，本钱控制软件的研发和试用环节很大意义上也是对目的本钱思想确实立。 前期的设计、拿地和招标时在本钱方面的运作?D?D最终的结果是，公司每个环节的控制都被统摄到了本钱控制的主题上去。 这个环节中，万科发现，能够跨越地产业漫长产业链的部门是财务部门，对一个具有相当规模的公司，本钱和利润简直拥有最强的凝聚力。 在组织架构的设计上，万科也充沛发扬财务部门的这个特性。 组建于1998年的IT信息中心担负着一致控制信息化的性能，当基于网络的信息运行开展到了业务运作的阶段，万科将IT信息中心移至财务部。 经过财务部门对数据的会聚才干将工程控制、销售业务、物业控制和资金控制全体协调起来，保证公司全体数据迟滞，这其中，本钱控制系统软件是的基础系统之一。 据悉，将信息控制和财务控制结合起来已是新鸿基、华润等大型集团通行的做法。 普遍以为，该做法关于具有复杂流程的公司来说愈加适宜。 不过，由于权能集中，这些公司必需思索配以更具操作性的检审、考核程序来保证日常控制的顺畅和明晰。

海伦堡排名能够排到中国前100吗？

中国百强企业排名内没有海伦堡。

2019年中国100强企业排行榜：

排名 上年排名 公司称号（中文） 营业支出（百万元） 利润（百万元）

1 1 中国石油化工股份有限公司 2，891，179 63，089

2 2 中国石油自然气股份有限公司 2，353，588 52，585

3 3 中国修建股份有限公司 1，199，324.53 38，241.32

4 4 中国安康保险（集团）股份有限公司 976，832 107，404

5 5 上海汽车集团股份有限公司 902，194.06 36，009.21

6 7 中国工商银行股份有限公司 773，789 297，676

7 8 中国中铁股份有限公司 740，436.29 17，198.14

8 6 中国移动有限公司 736，819 117，781

9 9 中国铁建股份有限公司 730，123.05 17，935.28

10 11 中国树立银行股份有限公司 658，891 254，655

11 10 中国人寿保险股份有限公司 643，101 11，395

12 12 中国农业银行股份有限公司 598，588 202，783

13 14 中国银行股份有限公司 504，107 180，086

14 13 中国人民保险集团股份有限公司 503，799 13，450

15 15 中国交通树立股份有限公司 490，872.13 19，680.42

16 22 中国恒大集团 466，196 37，390

17 18 京东商城电子商务有限公司 462，019.76 -2，491.63

18 16 中国中信股份有限公司 450，252.53 42，416.79

19 36 碧桂园控股有限公司 379，079 34，618

20 17 中国电信股份有限公司 377，124 21，210

21 20 联想控股股份有限公司 358，919.68 4，361.53

22 19 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 354，363 18，019

23 23 绿地控股集团股份有限公司 348，732.4 11，374.78

24 35 阿里巴巴集团控股有限公司 345，278 69，642

25 25 国药控股股份有限公司 344，525.82 5，835.84

26 21 海航科技股份有限公司 336，472 60.24

27 33 腾讯控股有限公司 312，694 78，719

28 24 宝山钢铁股份有限公司 305，204.87 21，565.16

29 26 物产中大集团股份有限公司 300，538.25 2，397.24

30 31 万科企业股份有限公司 297，679.33 33，772.65

31 28 中国电力树立股份有限公司 295，280.35 7，695.14

32 27 中国结合网络通讯股份有限公司 290，876.78 4，080.77

33 30 中国冶金科工股份有限公司 289，534.52 6，371.58

34 39 厦门建发股份有限公司 280，381.79 4，672.02

35 29 中国神华动力股份有限公司 264，101 43，867

36 32 美的集团股份有限公司 261，819.64 20，230.78

37 37 中国邮政储蓄银行股份有限公司 261，245 52，311

38 38 招商银行股份有限公司 248，555 80，560

39 44 苏宁易购集团股份有限公司 244，956.57 13，327.56

40 42 厦门象屿股份有限公司 234，007.57 1，068.05

41 45 中国陆地石油有限公司 226，963 52，688

42 34 中国动力树立股份有限公司 224，034.35 4，570.69

43 40 中国中车股份有限公司 219，082.64 11，305.04

44 66 中国建材股份有限公司 218，955.19 8，067

45 41 江西铜业股份有限公司 215，289.87 2，447.48

46 43 交通银行股份有限公司 212，654 73，630

47 49 厦门国贸集团股份有限公司 206，597.88 2，191.99

48 56 珠海格力电器股份有限公司 200，024 26，202.79

49 58 保利开展控股集团股份有限公司 194，555.49 18，903.72

50 51 青岛海尔股份有限公司 183，316.56 7，440.23

51 47 中国太平保险控股有限公司 180，394.41 5，595.45

52 46 中国铝业股份有限公司 180，240.15 870.23

53 -- 小米集团 174，915.43 13，553.89

54 48 上海浦东开展银行股份有限公司 171，542 55，914

55 61 上海建工集团股份有限公司 170，545.78 2，779.87

56 52 华能国际电力股份有限公司 169，861.16 1，438.88

57 50 广汇汽车服务集团股份公司 166，172.99 3，257.42

58 54 兖州煤业股份有限公司 163，008.47 7，908.9

59 57 华润医药集团有限公司 160，154.51 3，409.19

60 53 潍柴动力股份有限公司 159，255.83 8，657.53

61 64 上海医药集团股份有限公司 159，084.4 3，881.06

62 62 兴业银行股份有限公司 158，287 60，620

63 59 中国民生银行股份有限公司 156，769 50，327

64 60 新华人寿保险股份有限公司 154，167 7，922

65 63 北京汽车股份有限公司 151，920.39 4，429.47

66 55 万洲国际有限公司 149，586.33 6，240.21

67 67 中国南边航空股份有限公司 143，623 2，983

68 69 中国国际航空股份有限公司 136，774.4 7，336.33

69 72 中国航油（新加坡）股份有限公司 136，397.54 621.1

70 76 比亚迪股份有限公司 130，054.71 2，780.19

71 103 安徽海螺水泥股份有限公司 128，402.63 29，814.28

72 121 融创中国控股有限公司 124，745.62 16，566.54

73 77 华润置地有限公司 121，188.93 24，237.88

74 74 河钢股份有限公司 120，956.99 3，626.31

75 87 中远洋运控股股份有限公司 120，829.53 1，230.03

76 73 中国再保险（集团）股份有限公司 119，923.72 3，729.89

77 110 龙湖集团控股有限公司 115，798.46 16，236.87

78 78 中国西方航空股份有限公司 114，930 2，709

79 71 TCL集团股份有限公司 113，447.44 3，468.21

80 86 中国光大银行股份有限公司 110，244 33，659

81 89 复星国际有限公司 109，351.64 13，403.21

82 90 中升集团控股有限公司 107，735.66 3，636.64

83 65 中国华融资产控制股份有限公司 107，253.15 1，575.5

84 70 中国信达资产控制股份有限公司 107，026.03 12，036.13

85 85 吉利汽车控股有限公司 106，595.13 12，553.21

86 81 中国通信服务股份有限公司 106，176.64 2，901.32

87 82 紫金矿业集团股份有限公司 105，994.25 4，093.77

88 88 昆仑动力有限公司 105，470 4，634

89 92 鞍钢股份有限公司 105，157 7，952

90 68 西风汽车集团股份有限公司 104，543 12，979

91 94 中国中煤动力股份有限公司 104，140.07 3，434.58

92 91 网络股份有限公司 102，277 27，573

93 96 上海电气集团股份有限公司 101，157.53 3，016.53

94 80 长城汽车股份有限公司 99，229.99 5，207.31

95 83 京西方科技集团股份有限公司 97，108.86 3，435.13

96 106 上海钢联电子商务股份有限公司 96，055.09 120.93

97 100 中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司 93，497.62 3，380.44

98 122 大唐国际发电股份有限公司 93，389.63 1，234.71

99 101 中国粮油控股有限公司 91，877.71 1，136.48

100 114 荣盛石化股份有限公司 91，424.66 1，607.53

往年中国500家上榜的上市公司总营业支出到达45.5万亿元人民币，较去年增长14.8%，再创新高；净利润到达了3.625万亿元，较去年增长4.21%，相比去年24.24%的涨幅而言，受微观经济影响大幅放缓。 往年上榜公司的年营收门槛为162.38亿元，相比去年优化了17%。 去年中国GDP初次打破90万亿元，这500家上市公司的支出总和也再次超越了中国当年GDP的一半。

中国修建企业100强

2006中国房地产100强企业万科企业股份有限公司江苏新城房产股份有限公司武汉福星惠誉房地产有限公司中国海外开展有限公司SOHO中国有限公司广州百嘉信集团有限公司合生创展集团有限公司重庆市金科实业（集团）有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司中新集团（控股）有限公司上海城开（集团）有限公司保利房地产（集团）股份有限公司宝业集团股份有限公司荣盛房地产开展股份有限公司广州恒大实业集团有限公司华润置地（北京）公司上海三湘（集团）有限公司大华（集团）有限公司大连万达集团天津津滨开展股份有限公司绿城房地产集团有限公司宁波银亿集团有限公司深圳富春西方（集团）有限公司招商局地产控股股份有限公司福建正荣集团有限公司北京永泰房地产开发有限责任公司复地（集团）股份有限公司上海三盛宏业投资集团厦门禹洲集团股份有限公司上实地产浙江金昌房地产集团有限公司杭州宋都房地产集团有限公司山东鲁能置业集团有限公司上海城建（集团）公司北京世纪城房地产开发有限公司新全球中国地产有限公司上海凯迪企业（集团）有限公司冠城集团上海农工商房地产（集团）有限公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司广西西方航洋实业集团有限公司中远房地产开发有限公司天地源股份有限公司力维斯投资有限责任公司上海城投置地（集团）有限公司天津泰达集团有限公司北京泰跃房地产开发有限责任公司北京城建投资开展股份有限公司重庆龙湖地产开展有限公司杭州开元房地产集团有限公司北京阳光100置业集团有限公司中体奥林匹克花园控制集团有限公司武汉宏宇实业集团首创置业股份有限公司建业住宅集团（中国）有限公司河南鑫苑置业有限公司中信华南（集团）有限公司北京市华远地产股份有限公司长沙房产（集团）有限公司金地（集团）股份有限公司新疆广汇房地产开发有限公司吉林亚泰房地产开发有限公司广东珠江投资有限公司上海正阳投资集团有限公司浙江宏润控股有限公司出色置业集团有限公司上海群众房地产开发运营公司珠海华发实业股份有限公司中华企业股份有限公司深圳市富通房地产集团有限公司福建冠亚集团有限公司沿海绿色家园有限公司北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司中邦置业集团有限公司北京万通地产股份有限公司广州市城市树立开发集团有限公司上海康桥半岛（集团）有限公司福建融侨集团有限公司北京住总房地产开发有限责任公司深圳航空城（东部）实业有限公司金融街控股股份有限公司天津市房地产开展（集团）股份有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司武汉地产开发投资集团有限公司青岛伟东置业集团旭辉集团有限公司广州宏宇集团股份有限公司百步亭集团有限公司上海中建房产（集团）有限公司深圳华裔城房地产有限公司厦门建发房地产集团有限公司北京乾元房地产开发有限公司世纪金源投资集团有限公司重庆渝能产业（集团）有限公司贻成集团南京栖霞树立股份有限公司宝龙集团开展有限公司北京金隅嘉业房地产开发公司上海中融置业集团有限公司