三里屯太古里收租创新高 包租公 也扛不住 香港 太古地产去年营收利润双跌 (三里屯太古里服装品牌一览表)

香港办公楼市场的寒意，也向老牌房企蔓延。

日前，太古地产（01972.HK）披露2024年业绩。报告期内，太古地产成功总支出144.28亿港元，同比增加2%；股东应占呈报盈余为7.66亿港元，这是太古地产上市13年来初次盈余。

香港投资物业估值下跌，让这家老牌房企的“账本”不太美观。太古地产董事局主席白德利在主席报告中走漏，股东应占呈报盈余的关键要素是投资物业公允值盈余录得62.99亿港元。

“投资物业公允值变化乃非现金性质，不会对公司的运营现金流或股东应占基本溢利形成任何影响。”为消弭市场疑虑，白德利进一步表示，公司的资产负债表处于瘦弱水平，全体财务状况坚持微弱，“有关公允价值变化估量不会对我们的投资战略出现任何影响。”

撇除投资物业公允值变化后，太古地产2024年成功的股东应占基本溢利为67.68亿港元，股东应占经常性基本溢利（下称“经常性基本溢利”）为64.79亿港元。

经常性基本利润最能反映一家企业的运营才干。虽然这项目的之下，太古地产坚持了盈利外形，但对比过往多年仍处于低位，而疑问的关键根源则指向了香港办公楼市场的萎靡。

香港办公楼出租率走低，租金支出下跌

2020年至2024年，太古地产的经常性基本溢利区分为70.89亿港元、71.52亿港元、71.76亿港元、72.85亿港元、64.79亿港元，2024年终次跌破70亿港元。

分业务类型来看，物业投资成功的经常性基本溢利69.00亿港元，同比增加8.31%；物业买卖出现经常性基本盈余2.19亿港元，相较2023年多亏了7900万港元；酒店出现经常性基本盈余2.02亿港元，相较2023年多亏了1.01亿港元。

“来自物业投资的经常性基本溢利降低，关键反映香港办公楼租金支出下跌”，太古地产在业绩报告中指出。

从物业类型来看，2024年，办公楼的租金支出为54.88亿港元，同比增加5.95%；批发物业的租金支出为73.88亿港元，同比增长3.43%；住宅的租金支出为1.36亿港元，同比增长2.33%。

在香港，太古地产的办公楼物业组分解功的2024年租金支出为51.09亿港元，同比下跌7%。值得一提的是，太古地产在2023年12月成功出售港岛东中心九个楼层，假定撇除这一要素的影响，2024年香港办公楼物业组合的租金支出总额增加幅度为4%。

“香港的办公楼市况依然艰难，需求疲弱、空中置率及新增供应继续令办公楼租金受压”，太古地产称。时代财经了解到，截至2024年12月31日，太古地产在香港的办公楼物业组合的出租率为89%，与2023年同期坚持分歧，2020年至2022年同期的出租率区分为96%、97%、91%。

太古地产在香港的商场则是满租外形，但全体表现疲软。2024年，太古地产的香港批发物业组分解功租金支出23.69亿港元，同比增加3%。“经济前景不阴暗、美元强势、外游趋向继续、高利息环境及游客消费方式改动继续对批发市场出现不利影响”，太古地产披露，2024年，太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓的批发销售额区分下跌11%、2%、4%，而香港市场全体批发销售额下跌7%。

三里屯太古里租金创新高，中原商场批发已趋稳如泰山

中原市场的业绩表现，肯定水平上对冲了香港市场业绩的下滑。

2024年，太古地产在中原的投资物业组分解功租金支出总额49.07亿港元，同比介入7%，“反映我们各营运城市的购物商场租户组合优化及于2023年增持成都太古里权利所介入的租金支出。”

时代财经了解到，太古地产在中原持有的批发物业组合包括全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州汇坊、持有97%权利的广州太古汇，以及各持有50%权利的北京颐堤港、上海兴业太古汇和上海前滩太古里。

不过，外部环境的变化依然形成太古地产在中原的购物商场批发销售额出现下跌，而这直接影响与营业额挂钩的租金支出。太古地产披露，2024年，太古地产在中国中原的应占批发销售额（不包括汽车批发商的销售）下跌7%。包括成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的批发额都区分录得不同水平的下跌。

通常上，太古地产持有的中原批发物业表现有升有跌，无论是批发销售额还是租金支出，最为突出的是北京三里屯太古里和上海前滩太古里。

三里屯太古里2024年的租金支出总额上升12%，创下历史新高；上海前滩太古里2024年的批发销售额及租金支出总额则稳如泰山增长，涨幅区分为3%及7%。

展望未来，太古地产决计仍存，“公司在中原的批发物业组合虽在2024年批发销售额有所降低，但全体人流却在外游介入状况下上升。同时，2024年9月底政府宣布抚慰经济措施以来消费者决计增强，公司中原批发物业组合的批发销售在2024年最后一个季度末尾趋于稳如泰山。”

在中原，上海是太古地产最大和最关键的市场，其于上海的投资组合已介入至4个，包括曾经落成的上海兴业太古汇、上海前滩太古里，以及展开中的上海前滩综合展开项目、上海太古源。

上海陆家嘴太古源的住宅物业“陆家嘴太古源源邸”是太古地产在中原的首个住宅项目，首批50套住宅单位在2024年12月启动预售，截至2025年3月7日，曾经出售49个住宅单位。

太古地产行政总裁彭国邦以为，中原一线城市优越地段的初级住宅市场短期内维持微弱，上海陆家嘴太古源源邸在“2024年第四季的理想销情正是一例，久远而言上海高尚住宅市场前景正面”。

进军中原的住宅市场是太古地产1000亿港元投资方案的一部分。2022年3月，太古地产宣布公司方案在未来十年投资1000亿港元，在香港和中原展开一系列项目，同时于包括西北亚在内的不同地域展开一系列住宅买卖项目。

截至2025年3月7日，太古地产已投放670亿港元，其中，460亿元投放向中原。依照方案，中原的投资总额为500亿港元。

太古股份有限公司的地产

太古地产有限公司是香港的关键地产开展商之一。 太古地产于一九七零年代成立，首个投资项目是太古城，该项目包括六十一幢住宅大厦，是香港首个建有园景友好台的大型公家屋苑。 现时太古地产在香港多个优越地段拥有严重的商业及住宅物业组合，大部分物业均由该公司开展及控制，作常年投资用途。 已落成的物业组合总楼面达一千三百一十万平方呎，另有共二百四十万平方呎有待开展或开展中物业，关键为优质写字楼物业。 地下铁路(地铁)是香港的关键交通支线，而太古地产的战略，就是集中开展可中转地铁关键交汇站的物业，理想证明这个战略十分成功。 太古地产在香港及美国亦从事大规模的物业买卖活动。

香港又一城

又一城（Festival Walk）位於香港九龙塘又一村达之路，临近香港城市大学、又一居和港铁九龙塘站。 又一城包括7层大型商场及4层商厦，总楼面面积约125万平方呎，商场楼面占98万平方呎，休憩区散布於每一层，一共可供约300人休息，另有写字楼及停车场。 商场在1998年11月13日开幕，由太古地产及中信泰富合资兴修，曾由太古地产全权拥有及控制。 2011年7月，太古地产宣布以188亿元出售又一城予新加坡丰树产业，成为香港历来成交金额最高的单一物业买卖[1]，其後又一城成为丰树大中华商业信托关键持有资产。

太古汇的引见

太古汇(TaiKoo Hui)是一个国际级优质综合开展项目，位于广州天河中央商务区中心肠段，总修建面积406,000平方米，由全球知名的修建公司Arquitectonica设计，并由太古地产控制。 整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首间文华西方酒店，成为集休闲文娱、商贸活动和文明欣赏于一身的广州新亮点。