充沛开释刚性和改善性住房需求潜力 提振消费专项执行计划

3月16日，中共中央办公厅国务院办公厅印发《提振消费专项执行计划》。

其中提及，更好满足住房消费需求。继续用力推进房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房革新，充沛开释刚性和改善性住房需求潜力。支持专项债券支持城市政府收买存量商品房用作保证性住房。落实促进房地产市场颠簸瘦弱展开有关税收政策。适时下降住房公积金存款利率。扩展住房公积金经常经常使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时开放住房公积金集团住房存款，加大租房提取支持力度，推进灵敏务工人员缴存试点任务。

宁波房地产现状

宁波房地产协会会长俞晓先生谈我市房地产市场现状〈一〉回忆篇一、我市房地产市场全体回忆。 我市房地产由于受1998年中止住房实物分配和同年月湖景区等大规模城建拆迁的拉动！从1999年起迅速地从低迷走向兴盛。 随后，则是不时到2004年延续五年加快开展。 在这五年历，虽然房屋开工面积和完工面积延续五年加快开展，但仍出现出供不应求的态势，同时，房价也耐久加快下跌。 在商品房市场兴盛的同时，二手房市场也迅速开展，构成了房屋一级市场和二级市场相互促进，联动开展的良好局面！但是，到了2005年，受国度加大对房地产市场微观调控力度的影响，我市房地产市场迅速而清楚地由热转冷，无论是一级市场还是二级市场，均出现了成交量大幅下滑的状况，到8、9月份，成交量同比降低一半以上，与此同时，房价涨幅也清楚回落，部分地段、部分楼盘和部分二手房出现多少钱下调。 依据局城调队数据统计，我市四区1-4月份，房价指数同比区分为102.8、101.8、103.2、101.7(全国平均同比指数为105.5)；环比区分为100.2、100.1、100.9、100.4(全国平均环比指数100.8)。 在全国35个大中城市一季度同比指数排名中列第25位，四月份第31位，由此可以看出，从总体上说我是往年的房价指数是相当低，而且相当稳如泰山的。 2005年11月起，我市房地产市场出现了回声迹象，到2006年3月份则出现出比拟清楚的上升，市三区商品房和二手房成交量比二月份增长1.5倍以上，同比也有较大增长，商品房增长60 %多，二手房增长30%，四月份大体维持了三月份的势头。 最近，国务院又出台了调控房地产市场的六项措施，树立部第九部委又结合发布了《关于调整住房供应结构稳如泰山住房多少钱的意见》，从往年六月一日起，执行强力调控房市。 这对我市房地产市场今后的开展方向必需将发生清楚影响。 二、前几年我市房市开展状况剖析，1999年至2004年我市房地产市场的继续加快安康开展既有坚实的基础，但2003年下半年后也出现了非理性状况。 (一)我市房地产市场开展的基础。 从市场需求看，我市这几年旺盛的住房需求有其客观的理想基础。 1、经济继续加快开展，人民生活水平迅速提高。 到2003年，我市人均GDP已到达约3000美元，居民人均支出约元，恩格尔系数约38%。 2、1998年年底取消住房实物分配；3、城市化进程放慢，城市树立规模扩展；4、金融业与房地产业日益亲密的结合，既给房地产开发企业提供少量存款，又为广阔购房者提供住房抵押存款。 5、少量技术人才，大在校生和外来务工人员进入我市，他们的住房需求成为我市新的市场动力，不同的住房消费层次带动了二手房市场和租赁市场，并促进了商品房市场的开展，构成了两个联动的大好态势。 6、每年都有少量的青年结婚要求住房，且少数希望有较大住房。 这就形成了庞大的有效住房需求，当然还有商业用房，写字楼，公共修建等。 从房价来看，这几年房价继续大幅下跌，既有本钱推进要素，又油市场拉动要素，本钱要素一是房屋质量的清楚优化，包括房屋结构更新，修建资料和设备优化，以及小区环境和配套清楚改善，二是地价大幅下跌，三是修建资料多少钱和人工工资下跌等，市场要素对房价的拉动也很明白，由于需求迅速加大，形成房市供不应求的局面，这是形成房价继续加快下跌的关键要素，特别是2003年下半年到2004年一季度这一段时期，市场需求拉动房价下跌的状况愈加突出。 (二)房时出现的非理性表现。 在房市的开展环节中，逐渐出现了并积聚了一些非理性状况。 由于需求旺盛，形成了房市供不应求和房价继续加快下跌的局面，这就此外了投资性需求，这类需求所占比例急剧上升，从而使房市供不应求和房价下跌的状况显得愈加突出。 从而构成住房市场的供应恐慌。 于是，在自主型需求和投资型需求之外，又引发了第三种需求！储藏型需求！这三种类型的需求加在一同，给我市的房市乃至整个社会形成了被清楚加大了需求错觉，同时抚慰了房价更快下跌，这一状况在2003年下半年表现得最突出，可以说，在这一段时期，卧室的房市存在需求和房价被加大，歪曲的非理性现象。 这种现象既反映在住房方面，也反映在商业用房和写字楼方面。 〈二〉现状剖析篇微观调控的精准解析国度对房地产市场的微观调控从2004年上半年即已末尾，只是事先调控政策只是对开发环节启动调控，如在土地供应和金融政策等方面入手，所以，虽然对房市有所震动，但影响不是特别清楚；2005年3月末尾了第二轮调控则不但对开发环节，而且抵消费焊接同时启动调控，特别是经过税收政策来不时投资性购房，更制止房石头记。 国度第二轮微观调控指点思想关键归结为四句话：遏制投机、限制投资、稳如泰山房价，引导理性消费。 这一轮调控在我市起到了立竿见影的作用，已如前述，我市房市立刻由热转冷，这说明我市房市确实已存在非理性现象。 而这次调控措施对我相对很强的针对性。 但对我市房市来说，第二轮，抑制投资性需求的同时，在一段时期里也抑制了自住性需求，由于对房价大幅降低的预期，在抑制了投资性购房和储藏型房的同时，也使自住型购房者持币等候。 可以说，在这一段时期里，房市需求信息被从另一个方向歪曲。 如今这一现象正在逐渐改动。 至于最近这一轮，调控政策，我们以为对我市房地产市场来说，最关键的是二条：一是二手房征收营业税，延伸至五年，这将对投资性购房起到选择性抑制造用；二是今后开发的商品住宅！90平方米以下的比例必需在70%以上，这将使住房供应结构出现清楚调整。 〈三〉展望篇由于我的水平有限，再加目前的国度微观调控政策接二连三出台。 房地产市场环境出在频繁的灵活变化之中，所以说我没有才干对我市的今后房市作准确预测，更无法做详细的量化剖析，而只能谈一些趋向方面的不成熟看法，仅供各位参考。 虽然我市房曾在一段时期里出现了一些疑问，如今，国度又以绝后的力度调控房地产市场，但我以为国度的微观调控会有利于使我市的房势区域理性，而不会使卧室的房方从此一蹶不振。 其理由，首先是由于我市的房房地产市场开展有坚实的基础，我以为，我上方说到那些促进我市房地产市场兴盛的各项条件并没有因微观调控而小时。 从这2005年年起房市回声也可以看出，由于有多大需求，就会有多大的市场！其次，我置信国度对房市的调控不是要把房市打垮，而是要使市场理性和稳如泰山。 理想上，也只要理性的房市，才是可继续开展的房市。 所以，我以为，经过微观调控的洗礼，我市近几年，房市既将告别以往的急躁，也不会从此沉沦，而将比拟理性，比拟颠簸的开展，这将表如今四个方面：一是由于我市具有理想的自住型需求，所以仍会坚持一定的市场规模！商品房和二手房都会坚持合理的成交量。 市三区以往商品住宅年开发量大致在150万平方米左右，今后几年或许会有所增加。 但我以为不回答幅降低。 不过，在剖析市场供求状况时有一个要素值得关注，那就是先前曾经存在的投资性购房，现任，对房地产市场来说，以往的投资购房者今后将变为共赢着，这次，国度将征收营业税，时限一席子延伸到五年新政策，使他们面临要因营业税，而降价出售，要么被套牢两难境地，虽然由于今后新建商品房中90平方米以下的必需占70%以上，二二手房面积普通较大，未来或许成为香饽饽，但这毕竟只是一种无法实际的假定，且不是短时期内就能反映出来的，所以估量少数投资者是等不起的，特别是以购入商商品房做投资的普通很少会思索出租，不像以旧房做投资那样可以经过出租来平衡资金，所以面对这一政策，少数人可以会忍痛出售。 这样样，房地产的供应者就多了一类群体。 二是，投资型购房将大幅增加，储藏型购房将基本分开市场。 自住型购房则趋向稳重慎重。 市场需求趋向自住型需求占绝大部分比拟理性和稳如泰山的形态。 三是商品房价总体上或许会饮饬颠簸，或小幅下跌，这是由于，一方面，由于市场需求趋向比拟理性和稳如泰山又基本扫除了需求拉动房价上升的要素，而另一方面受土地资源紧缺，房屋质量逐渐提初等本钱要素影响，房价的刚性要素很强，而销售速度大大放慢，又增长了财务本钱和营销本钱，至于二受房，即使有所降低，但实践上买卖本钱中参与了营业税，四是，房地产也将会比拟理性和稳重，并愈加注重品牌看法，注重产品质量以及诚信和服务。 我想这必需成为一切房地产企业的公示，这既是房地产企业的社会责任，也是企业自身久远开展之道，同时也是房地产产业继续加快安康开展必要条件。 〈四〉江北篇江北——青出于蓝前程似锦但受很多要素影响，与海曙、江东相比，在以往的房地产市场开展中，是清楚滞后的，不过这一状况近年来意义逐渐失掉的改动，如北岸琴森、天水家园、外滩花园等大型的商品房等大规模的保证型楼盘开发标示着江北区在房地产市场上正在成为一匹曾经起跑的黑马。 尤其是三江口及槐树公园以及宁波大剧院、日湖公园等严重基础设备的建成和老外滩、慈城古镇开发树立使江北在城市的影响和位置清楚优化，“寓居在江北”曾经成为越来越多市民的选择。 往年在家居博览会暨第四届房交会上，我们市房协启动了一次性大型的市民购房需求问卷调查，其中“你计划买房地段”这一栏有22.7%选择了江北区，仅次于江东区的36.9%，高于海曙区16.3%和鄞州区的9.9%，在四个区中位居第二，这与市民以往的区域选择相比出现了清楚的变化。 今后，随着通途路、姚江美景的树立江北区生活和任务等环境将进一步优化，尤其值得一提的是，由于江北区地域面积达，而以往开发有滞后，再加上机场及港务码头、火车北站将搬迁，因此江北区拥有跟多的树立用地，所以，有理由以为，在我市今后的房地产市场上，江北区具有后发优势！同时，在以后这个一日千里的时代，各项事业都一日千里，城市树立和房地产业也不例外。 因此，较晚开发往往意味着更高的终点！将会有更高的质量，由此可以置信，江北区将青出于蓝，前程似锦。

湖北恩施的房价明年还会涨吗

应该还会涨。 1、正由于恩施是三线城市，房价的下跌都是从一线城市末尾，恩施的房价下跌相对滞后，还处于价值洼地；2、两路贯串给恩施交通、旅游、资源、经济等方面带来的实践利好会在今后几年逐渐显现，会参与恩施的投资寓居吸引力，住房的刚性需求和投资需求还是会呈上升趋向；3、再加上西部开发，中部崛起及城镇化战略等一系列的国度政策的实施，也会成为房价下跌支撑的基础要素。 依据往年年底国度出台的一些列的调控政策，关键是针对一线城市、高房价和投资泡沫，关于初次购置住房、改善型住房和二三线城市的商品房市场，国度并没有传达打压的意思，反而是要坚持其稳中有升，安康有序，继续将房产作为经济复苏开展的“稳如泰山器”。 所以指望明年及今后几年房价，尤其是三线城市的房价降低是不理想的。 所以有条件如今买的话，合理其时。

央行出台认贷不认房新政会不会促进楼市

央行出台认贷不认房新政这一政策必需有优势,但实质性协助并不是很大。 从过去“认房又认贷”清闲为“认贷不认房”,实践上关键对改善性需求的购房者有协助。 “思索到房地产多少钱下行的态势,即使是改善性需求购房群体,也很或许推延改善,因此以为清闲认定首套房规范,对楼市提振作用仍有限。 要求明白的是,这次房贷政策调整,并没有实施基本性转向和剧烈抚慰。 只是经过清闲首套房认定规范、参与首套普通自住房和改善型普通自住房存款投放等方式,支持改善型自住型需求,从而引导恢复房地产市场的合理需求。