房地产行业依然大有可为 招商蛇口蒋铁峰 (房地产行业依然疲软,恐持续拖累经济增长)

乐居财经李奕和3月18日下午，召开2024年度业绩公布会暨投资者交流会。招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰，招商蛇口董事、总经理白文凯，招商蛇口财务总监、董事会秘书余志良及招商蛇口副总经理刘晔、吕斌等控制层列席。

关于房地产市场的看法，蒋铁峰表示，随着消费更新，行业对安保、温馨、绿色、自动的高质量住宅以及优质的需求依然微小，为企业的转型展开、创新展开提供了新的机遇。

其表示，房地产行业依然大有可为。招商蛇口将锚定战略要求，坚决落实转型展开，在开发业务的基础上，做精资产运营，做大规模，放慢将转型业务打构成为投资的第二增长曲线，在新的情势下成功高质量的可继续展开。

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为什么说房地产业仍是征税大户？

房地产业一度以“暴利”知名，但其在税收、务工等方面的奉献无法无视。 近年来，随着平均利润率降低，“暴利”的说法不再，但其税收奉献依然较大。 依据Wind的数据，2017年，130家A股房企的净利润总额为2134亿元，同期“支付的各项税费”目的则到达2628亿元。 净利润与征税的比例为1:1.23，相当于房企每挣得1元钱利润，同时也交纳各项税费1.23元。 同期，66家港股上市的内房企成功净利润2501亿元，“应交税金”一项为3658亿元，两者比例为1:1.46。 相当于房企每挣得1元钱利润，应缴征税金1.46元。 由于会计准绳不同，A股和港股房企的征税统计中，既存在口径的不分歧，也有应交和实交的差异。 但两组数据都反映出，房地产行业的税赋支出高出同期净利润水平。 实践上，房地产业对中央财政的奉献不止于此。 征税与规模成正比A股上市房企中，万科支付的各项税费最高，为397.6亿元，略高出同期的372.1亿净利润。 绿地和保利次之，支付的各项税费区分为281.6亿和269.9亿。 港股上市的内房企中，恒大为征税大户，“应交税金”一项达697.0亿，其中仅所得税就支出404.2亿。 恒大同期的净利润为243.7亿。 碧桂园、中海、华润、融创等房企的应交税金相同不菲。 由于业务类型、产品性质、区域规划、结算周期等要素不同，房企的税金和利润比例有所差异。 但总体而言，征税规模与销售规模成正比。 如在A股上市的房企中，去年共有25家企业交纳的税费缺乏一亿元。 这些企业大多为规模较小的中央性房企，或因运营疑问被带上“ST”帽子。 在H股上市的房企中，也有6家房企应交税金缺乏一亿元，关键是规模较小或轻资产公司，如首创矩大、人和商业、合富辉煌、雅生活服务等。 据悉，自房地产业在2016年正式被归入营改增试点后，房地产企业应交的税种经过兼并，总体税负减轻。 但在很多城市，房地产企业仍是征税大户。 2018年2月，福建省漳州市的芗城区、龙文区、漳州台商投资区区分发布《关于惩处2017年度征税大户的选择》，上榜年征税额超千万元的148家企业中，房地产企业有58家，占比达39.2%，征税超越1亿元的房企就有10家。 关于很多城市来说，房地产税收的多寡，还与市场景气水平有关。 依据海口市财政局统计，2017年海口市房地产业中央税收增长近五成，总量稳居各行业之首。 要素在于“海南得天独厚的天文位置和气候优势，使房地产具有一定的稀缺性特征。 ”据悉，2017年海口市房地产业成功税收支出111.7亿元，增长46.7%，占全市税收支出的30.5%。 其中市级留成支出41.1亿元，同口径增长42.3%。 房地产税革新或存利好2017年，全国房地产销售面积接近17亿平方米，销售额超越13万亿元，双双创下历史新高。 受此影响，房地产相关税收也在攀升。 财政部的数据显示，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%；土地增值税4911亿元，同比增长16.6%；房产税2604亿元，同比增长17.3%；城镇土地经常使用税2360亿元，同比增长4.6%。 仅有规模相对不大的耕地占用税出现同比下滑。 实践上，房地产业关于经济增长的奉献，远不止于税收一项。 土地出让金就是其中的关键部分。 据财政部统计，2017年国有土地经常使用权出让支出亿元，同比增长40.7%，再次刷新历史记载。 此外，由于房地产触及多个上下游产业，关于修建、建材、家装等行业的带举措用相同清楚。 如2017年海口市修建业成功税收支出33.4亿元，同比增长10.9%。 当年，海口市的工业制造业、服务业、金融业小幅增长，交通运输业、住宿餐饮业、信息传输和软件业等行业税收均出现降低。 由于房地产业对中央财政和经济增长的带举措用，该现象往往被称为“房地产财政”或“土地财政”。 上海易居研讨院将土地财政支出分为两部分，区分是房地产税收（房产税、城镇土地经常使用税、 契税、耕地占用税、土地增值税等五个税种）支出和土地出让金。 依照该机构的统计，2017年，上述两项支出占中央财政支出的比重为47.7%，较2016年上升7.1个百分点。 时隔两年后，重回45%以上。 上海易居研讨院还指出，应用土地换取财政支出的关键方式还包括：经过一系列活动政策低价转让工业用地启动招商引资，然后享用外资企业带来的税收效应；以大拆大建的方式启动城市扩张，享用由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收；以土地储藏中心、政府性公司和开发区为载体享用向银行启动土地抵押融资的支出。 不同城市对土地财政的依赖水平有所不同，其中，三四线城市因产业聚集水平缺乏、棚改规模偏大等，被以为依赖性相对较高。 上海易居研讨院指出，房地产市场开展周期选择了未来房地产市场难以像过去一样为中央财政带来源源不时且坚持增长的支出，房地产市场将转为存量市场，土地财政不是持久之计。 剖析人士5月3日指出，对房地产企业而言，税负侧重是不时以来较有争议的话题。 目前来看，房企的税赋比重相对固定，但随着房地产税革新的推进，未来房企总体税赋压力将有所减轻。 以上内容来源:21世纪经济报道(广州)

如今投资房地产有哪些优势和劣势

随着我国经济体制的逐渐转轨和国度一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资劣势出现下列几个态势。 1、经济风险降低，技术风险、政策风险参与房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济开展有关的不确定要素给房地产开发运营所带来的风险。 随着我国经济开展以及全体经济环境的不时改善房地产投资的经济风险将有所降低。 首先，经济的开展使们支出参与，实践购置才干提高，特点是中国参与WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善寓居环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的少量涌入都使我国房地产业拥有一个愈加优越的经济环境，同时存存款利率下调以及按揭存款方式的多样化、期限的放宽，否则激了要求、降低了融资本钱。 房地产投资技术风险关键表现为开发商对房屋户型设计、性能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深化，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先启动业科技，同时又能准确判别不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足愈加苛刻和消费者需求变化。 房地产投资的政策风险关键指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。 这种行为的实质是参与了那此运营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的增加关键是指我国以后房地产业开展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。 理由有：（1）前几年我国出如今房地产开发热关键集中在东部沿海地域，楼盘积夺空置也关键集中于东部沿海地域。 而与东部沿海地域相比，中西部地域房地产市场开展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时期比东部短。 （2）由于实行西部大开发战略以及经济开展的“雁性原理”而造成的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地域的投资报答率并不低于东部地域，甚至部分行业要比东部高。 因此，中西部与东部地域经济差距的增加将会惹起房地产开展差距的增加。 （3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加出生贸组织日期的临近，我国将进一步增加各地域在房地产政策上的差异，逐渐实行全简易多层次开放政策，从而逐渐冲淡房地产投资的地域性风险。 3、投资风险信号日趋丰厚目前，中国每月经济景气剖析报告的推出，曾经成为把我国以后经济情势和房地产投资决策的关键参考；同时中房指数的推出，协助房地产投资商直接了解以后房地产开展情势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产买卖中心的树立，增加了房地产的私下买卖，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐渐趋于可行。 业内专家者的精辟剖析与预测也为房地产开发提供了多渠道的迷信的判别依据。 这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 但房地产业是商品经济开展的产物，它随着商品经济的开展和扩展而开展和扩展。 在我国，把房地产业作为一个经济部门，展开各种运营活动，树立房地产市场，是从实行经济体制革新之后才末尾的。 房地产业是从事房地产综合开发、运营、控制和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。 房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、控制，土地经常使用权的有偿转让、划拨，房屋一切权的买卖、租赁，房地产的抵押存款，以及由此构成的房地产市场。 房地产业所触及的范围很广，其中房产是指树立在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设备的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及空中路途等。 住宅树立、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民团体直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的关键对象。 房地产业作为一项共同的产业，与其它工业产品有着清楚的区别，有着自身的特性，了解这些特性关于投资房地产会有很大的协助，房地产业的关键特性有：①房产、地产买卖的无法分性。 房产和地产是严密咨询无法分割的。 一方面，房屋必需树立在土地上；另一方面，地下的各项设备都是为房屋主体服务的，是房屋主体无法缺少的组成部分。 ②房地产位置的固定性、地域性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 由于土地具有无法移动性，一切的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的中央，无法随意移动其位置。 由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、运营等一系列经济活动都必需就地启动。 从而使房地产具有区域性的特点。 此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、资料和面积以及建造的地点、时期和房屋的气候条件等的不同而发生诸多的相异之处，在经济上无法能出现少量供应同一房地产的状况。 由于房地产的以上特性，就发生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同选择了房地产的多少钱的不同。 例如，处于一个城市城市的房地产，其多少钱就远远高于郊区的房地产，即使在城市，也会因离市中心的远近、人口的密集水平、文明教育的开展水平等不同而不同，黄金地段的房地产多少钱肯定昂贵。 而且房地产的多少钱是相互影响的，某一房地产的多少钱往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发水平。 ③房地产的耐久性和经济效益的牢靠性。 土地具有无法消灭性；它具有永久的经常使用价值。 土地上的修建物一经建成，只需不是天灾天灾或人为的损坏，其经常使用期限普通都可达数十年甚至上百年。 因此，运营房地产风险小，得利大，经济效益牢靠。 ④投资规模大，开发树立周期长。 比如一幢楼房就要求投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时期才干建成。 可见房地产开发树立投资周转慢，周转率低。 这是我们从事房地产投资时必需充沛思索到的。 ⑤房地产的保值、增值性。 由于土地是无法再生的自然资源，而随着社会的开展、人口的不时增长，经济的开展对土地需求的日益扩展，修建本钱的提高，房地产的多少钱总的趋向是不时下跌，从而使房地产有着保值和增值性能。 这就是我们启动房地产投资的牢靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和运营具有很大影响，房地产投资战略的制定、决策和运营都必需思索房地产的这些特性。

怎样剖析一个行业能否有好的前景？从哪些方面判别一个公司（小型，公家）能否有开展实力？

家用汽车行业。 据预测，国际汽车市场的开展在今后10年内将会高速开展。 与汽车行业相关的配件、维修、洗车业也相同会有利可图。 室内装饰业。 近几年来，国际城市的居民大都热衷于装修自己的住房。 而随着国度一系列房改措施的出台，团体买房已是大势所趋，因此室内装饰市场还会越来越火。 据统计，现阶段城市居民为自己装饰房屋付出的金钱每户平均达2万元左右。 房地产业。 随着团体买房热的兴起，单位再也不会无偿分房给职工寓居，所以房地产业的开展前景十分看好。 与此相关的房地产经纪、咨询、供楼业务也会大有可为。 邮电通讯业。 目前中国的电话装机率达4％，与全球10％的平均水平还相差很远。 可以预见，这是未来中国最有利可图的行业之一。 快餐业。 快餐业在现代中国都市已逐渐遭就任务族的喜爱。 还有与此相关的速食食品、食物半成品加工等行业也失掉了鼎力开展。 “银色”行业。 到“九五”末，我国老年人口将达1．3亿，逐渐进入老龄社会。 因此，开发适宜老年人的保健食品、药品、服装、眼镜、助听器等产品具有宽广的市场前景。 旅游休闲文明业。 随着生活水平的提高和双休日的推行，人们有更多的时机和才干去游览和启动文体休闲活动。 运动产品、体育场所、文娱场所、游览社等行业将会愈加兴盛。 保险业。 随着保险业的兴盛，国外许多保险公司纷繁投资中国保险市场，这样就会使保险业更好地向规范化方向开展，可以预言，未来保险业会成为年轻人“白手起家”的最好选择之一。 在互联网飞速开展的今天，传统的生意之道也必需随着时代的变化而改动：以我团体的阅历来看，创业要求弄清上方两个疑问：你想做的最好是你喜欢的，这样你才会有源源不时的动力推进你行进。 大部分人不成功不是由于选错行业而是由于中途丢弃。 假设你每天都硬着头皮去做自己不喜欢的事，恐怕结果不会太失望。 所谓你能做的是结合你的天分、才干、阅历和资金来思索的。 不着边沿的或超出你团体才干的事最好别做，由于我们是小本创业，经不起太大的风险。 虽说跌倒了可以爬起来，但更多的人是跌倒了再也爬不起来，无奈之下只得又给他人打工。 无论何时都不要遗忘结合市场需求及相应的消费群体，否则只能是纸上谈兵，班师未捷身先死。 在我们选项前，下列的几点是我选择行业的若干准绳：1、 必需是喜欢的产品，能够不时坚持热情；产品及所内行业 有宽广的前景，产品是不时增值的2、 所选行业及产品要有特性，只与一部分人群做生意即可；可以复制并可以做大3、 能发扬自己的天分和专长4、 现款买卖5、 少和政府部门打交道，少接触饭局、歌舞厅6、 穿休闲装的时期更多7. 朝阳产业，生长性高 ，能常年开展8．受人尊崇，有行业成就感9．有一定区域垄断性，我的地盘我做主，防止低层次的竞争10．苦点累点没相关，但投资不能太大，滚动开展以上所列的条件难免太过完美，但我们要知道，老板是这个全球上风险最高的职业，假设你要选择这个职业，一定要先由己动身，缜密思索精心谋划，这样胜算比拟高，存活的几率也比拟大。 活上去才有或许赢，才有或许一步步朝着大老板、大生意的目的努力、行进。