REITs观察

媒体 随着信批制度完善，REITs报告页数增厚，市场也衍生出更多解读视角。

3月18日，博时产业园关闭式基础设备证券投资基金举行2024年度业绩会。此前报告显示，2024年博时蛇口产园REIT成功支出2.11亿元，同比下跌19.89%；净利润5141.49万元，同比下跌28%；可供分配金额1.42亿元，同比下跌19.82%。

此外，运营活动出现的现金流量净额为1.32亿元，期末基金总资产为36.87亿元，净资产为31.59亿元，本期现金流分派率为4.94%。

相较于2023年6月份扩募黑暗减速器二期项目，2024年内蛇口产园REIT未出现购入或出售资产项目的状况，初次取得了扩募资产完整年度收益，因此支出和可供分配金额均出现清楚增长，但利润流失还是折射出这支REIT的运营压力。

计提减值

回想2023年度，蛇口产园REIT可供分配金额成功率为99%，低于2023年扩募《招募说明书》的预测，而2024年可供分配金额成功率降低到96%，已延续两年未能“达标”。

依照年报说法，差异要素关键系受微观经济影响，租金单价依据市场状况有所下调，支出略低于预期。

全体来看，底层资产包2024年末出租率为91%，较上年同期降低3.82个百分点，全年平均出租率92.62%，较上年优化0.83个百分点。报告期内，平均月租金86.41元/平方米，较上年同期降低2.28元/平方米。

以价换量的措施大体取得肯定效果，但思索到报告期末的节点出租率降低，以及报告期末加权平均剩余租期从上一年的612天收紧到542天。开年以后，控制团队要求找到一些新租户。

详细来看，底层资产万海大厦、万融大厦均出现出租率修复、租金降低的状况，但扩募资产黑暗减速器二期则面临“双降”。

黑暗减速器二期报告期末出租率为90.50%，较上年同期降低6.87个百分点，全年平均出租率92.62%，较上年同期降低2.72个百分点，平均月租金也从59.36元/平方米降至57.52元/平方米。

也就是，扩募资产比首发资产面临的情势更为严厉。

租金和出租率是每个园区的共同难题，而蛇口产园REIT似乎还有一些新费事。

首先是一次性性计提了首发和扩募三个资产的减值。

其中，万融、万海大厦项目购入时因资产交割构成的应收账款尚未收回金额区分为41.18万元、22.02万元，剔除交割时计提的坏账预备后金额区分为31.17万元、13.96万元，经诉讼估量无法收回，在本报告期末，已全额计提坏账预备。

本报告期内，应收账款信誉减值损失介入45.67万元，因部分客户应收账款账龄介入，信誉减值损失随之介入。

另外，报告期内黑暗减速器二期项目收买出现的商誉出现商誉减值约2046.03万元，占基金总商誉价值的18.58%。

商誉减值关键包括，因确认递延所得税负债而构成的商誉随着递延所得税负债的转回而计提的减值损失约1284.87万元，商誉相关资产组的可回收金额低于其账面价值确认的减值损失约761.16万元。

业绩会上，控制人表示，这部分商誉减值对2024年全体可分配金额不会出现影响，递延所得税负债的计提和转回不是第一次性性出现，在过往年报也有，只是2024年由于信披制度会更详细一些。

顶住内卷

基金控制人还提到，2024年面对异常复杂的市场环境，运营控制机构采取了两方面的应对举措。

首先是拓展招商渠道，特地是辖区政府的经济主管部门行业协会，以及一些专业的中介运营控制机构；其次是坚持产业园区专业化的运营服务，优质的产业资源，稳住存量客户，如积极展开政策解读申报、金融资源对接等。

控制团队以为，“各个项目顶住了2024年市场内卷压力”。

依据国众联市场调研报告的相关数据，深圳2024年甲级写字楼市场供应较2023年略有降低，全年共有10个项目完工入市，修建面积算计约93万平方米，关键集中在前海及后海区域，且多为企业自用总部办公。

市场租赁需求方面，以本钱糜费型搬迁为主，全体增量有限，全年净吸纳量约为88万平方米，与过往5年平均水平持平。从租户类型来看，企业总部自用办公需求占比近6成，仍是甲级写字楼市场的主力军。

深圳甲级写字楼2024全年平均空置率为29%，期末平均租金151.1元/平方米/月，月度环比降低3.3%、年度同比降低9%。受写字楼及全体市场租金下行压力，深圳优质产业园也无法独善其身，三季度深圳优质产业园净吸纳量13.2万平方米，全体空置率降低趋向有所改善，平均租金环比降低0.7%至89.8元/平方米/月。

详细到蛇口产园REIT的三个底层资产，它们既要和周边存量项目的“老邻居”竞争，也要应对一直涌现的“新对手”。

报告期内，万海、万融项目周边新增竞争性项目创享大厦，产业及研发用房可出租面积约3.8万平方米，平均租金单价约为118元/平方米/月（毛坯），出租率为75%左右。

报告称，由于创享大厦毛坯交付，租户定位偏向于1500平方米以上的大客户，而万海、万融项目并无租金奉献占比逾越10%的大客户，以及创享大厦目前剩余可租赁面积较少，“抢客”的影响较小。

值得留意的是，创享大厦相同是招商蛇口打造的项目，万海、万融项目位于蛇口网谷内，就像黑暗减速器二期项目也是招商局智慧城的，有市场观念以为，如何防止招商系兄弟项目之间外部竞争，要求企业明白每个项目的业态定位，启动差异化招商运营。

报告期内，黑暗减速器二期周边新增竞争性项目为研发总部，可出租面积约6.47万平方米，平均租金单价约为45元/平方米/月(平装)，目前出租率约90%左右。报告称，由于欧菲光研发总部项目目前出租率较高，对基础设备项目影响较小，但估量2025年周边新增竞争性项目较多，未来资产运营在肯定水平上将继续面临应战。

资料显示，欧菲光从黑暗区外乡起家，成立于2001年，是一家国际抢先的精细光电薄膜元器件制造商，曾经是苹果的关键供应商，后来则取得华为等国际终端企业的大单，这类产业链龙头企业自建产业园区并对外招商，吸纳上下游租户，会起到肯定会聚效应。

除了市场行为，部分投资者还关注到，近期深圳国资委统筹分配10万方市属国企产园资源为小微科创企业提供产业空间，“零租减速营”首批孵化载体将分歧为入驻企业提供最低3-6个月、最高不限的免租，号称“只收梦想，不收租金”。

在蛇口产园REIT控制团队来看，这无需过度担忧，他们了解到，这批产业空间大部分曾经找到租户，而且与市场化园区租户画像存在肯定差异性，从终年来看还是做大市场蛋糕。

reits与股市强相关吗

REITs房地产信托投资基金,与股票市场的相关度不高；REITs不只能满足广阔投资者对新型金融投资产品的需求，还能拓宽房地产业融资渠道，促进房地产业的继续开展和产业更新。

房地产信托投资基金的特点

REITs的特点在于：1、收益关键来源于租金支出和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs常年报答率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式聚集特定少数投资者的资金，由专门投资机构启动房地产投资运营控制，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 与我国信托地道属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上同等于基金，少数属于私募，但绝大少数属于公募。 REITs既可以封锁运转，也可以上市买卖流通，相似于我国的开放式基金与封锁式基金。 近二十年来,北美地域的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速降低至-9.2%,而北美地域的REITs则取得了12.0%的平均收益。 可见,在不同时期区间内,不同国度和地域的房地产景气水平往往大相径庭。 REITs的魅力在于：经过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的时机;专业化的控制人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

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