背靠字节跳动 拆解首双数据中心公募REIT底层资产 (背靠字节跳动的公司)

媒体 背靠字节跳动的，行将登陆公募REITs市场。

在正式申报12天后，南边润泽科技数据中心关闭式基础设备证券投资基金于3月21获深交所受理。该基金由润泽科技任原始权利人，南边基金控制任基金控制人。

据悉，项目估值抵达42.03亿元，估量2025年的现金分配率为5.76%。

目前，公募REITs的资产范围已掩盖不要钱公路、产业园区、污水处置、仓储物流、清洁动力、保证性租赁住房等类型，数据中心类公募REITs作为新的资产类别，照旧要求表现底层资产稳如泰山性。

市场对润泽科技的关键印象源于其大客户之一字节跳动。据了解，润泽科技为字节跳动数据中心基础服务供应商，市场信息显示，字节跳举措为大客户占其支出占比超60%。

2024年，润泽科技交付了一批高功率数据中心，为火山引擎的学习平台提供算力底座，直接挂钩字节跳动的AI业务链。

这家企业末尾起步时，还只是一家位于河北廊坊的机柜消费企业。产城园区评论了解到，河北廊坊是机柜产品全国最大规模的消费基地之一，借互联网行业展开之风，国际运营商、互联网新兴企业末尾寻求数据中心落脚点，进而使数据中心这一业态进阶大型基建板块。

润泽科技也顺势转型，将业务分为IDC、AIDC（传统数据中心、智算中心）两个大板块，同步寻求上市扩张机遇。

于是，创业板首单重组上市的机遇落在了润泽科技身上，2021年该公司选择借壳创业板上市公司普丽盛，成为创业板重组上市第一股；2023年2月，润泽科技向24家（名）特定投资者非地下发行A股1.33亿股，每股多少钱为人民币35.22元，发行总额47亿元。

成功借壳上市方案后，润泽科技又将发行公募REITs来盘活存量资产，延迟收回运营投资及兑现收益。“公司拟以廊坊A-18数据中心及其附属设备设备作为发动设立REITs的底层资产，展开基础设备不动产投资信托基金（REITs）试点申报任务。”

廊坊A-18数据中心项目可以归为润泽科技IDC业务板块的一部分。2024年前三季度，润泽科技营收64.10亿元，同比增长139.11%；扣非归母净利润为14.94亿元，同比增长33.65%；此外，2024年前三季度A-18数据中心平均上架率99.20%，净利率47.66%

但分部来看，IDC分部营收15.21亿，毛利51.36%，营收增速仅0.19%；AIDC则出现一日千里的态势，分部营收20.54亿，毛利22.14%，营收增速1147.85%。全体营收35.75亿，全体毛利34.57%，营收增速112.47%。

目前，润泽科技已在廊坊、平湖、佛山、惠州、重庆、兰州和海南儋州等建成了7个AIDC智算基础设备集群。

值得留意的是，数据中心行业按业务方式又可划分为批发型和批发型，A-18数据中心属于批发型数据中心，运营方式为向客户提供机柜托管服务，并收取肯定的托管服务费。

基础设备项目于2020年12月16日投入经常经常使用，位于河北省廊坊市，修建地上七层，地下一层，修建面积42076.98㎡，共有5897个机柜，总功率42530.85kW，剩余年限49.56年。截至2024年9月30日，基础设备项目的估值为42.03亿元。

从项目营收数据来看，作为南边泽润科技数据中心REIT底层资产，A-18数据中心毛利率及净利率均有坚定。2021-2023年及2024年1-9月，A-18数据中心营业毛利率区分为52.57%、49.88%、51.93%和48.36%，净利率区分为47.56%、48.82%、51.1%及47.66%。

2022年项目上架率仅54.5%，而到来2023年直线上升至95%左右并坚持稳如泰山。此外，近三年及一期A-18数据中心EBITDA约1.85亿元、2.89亿元、3.14亿元和2.21亿元，2021-2023年复合增长率约合30.07%。

但从募集说明书来看，该项目仅有一宗为期15年的长租约。发行公募REITs之前，润泽科技与北京分公司签署了《IDC协作协议》，托管服务期15年，目前剩余约10年。

“项目直接签约客户为中国电信北京分公司，润泽展开与中国电信北京分公司签署IDC协作协议，由润泽展开向其提供恒温、恒湿、电力稳如泰山、供水稳如泰山的365×24小时不延续机房环境。”

从这一点可以看出，A-18数据中心客户集中度较高，在与中国电信合同到期后，双方商定机柜单价2035年起末尾增长，每5年为一个合同期。

但值得关注的是，字节跳动与中国电信北京分公司签署的IDC服务合同服务时常为10年，2029年将到期。因此，项目在肯定水平上存在客户集中度较高的风险。受互联网行业及该协作方的运营状况影响，或许出现基础设备项目到期不续约等状况。

于往年1月中旬，字节跳动旗下芜湖江东名邑科技有限公司表示拟在安徽芜湖树立长三角算力中心项目，据了解，该项目总投资80亿元，设计主机机柜数为21824台、网络机柜为236台、一座变电站。

腾讯广点通平台详细引见，腾讯社交广告投放哪家好

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