争做！险资减速涌入不动产房东热情能否连续

admin1 24小时前阅读数 21 #银行

文章标签热情能否连续争做！险资减速涌入不动产房东

险资的目光再次聚焦不动产。

3月25日，《媒体》记者在天眼查平台了解到，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“坤华投资”）对外投资项目已达14例，且一切指向万达系资产。

说起坤华投资，可谓来头不小。其成立于2023年12月，注册资金100亿元，由、中金资本区分持股99.99%、0.01%。

从扫货万达广场，足以窥见险资对不动产投资的浓重兴味。近年来，险资转身做“房东”，对存量商业地产、办公楼、长租公寓、康养地产等范围的物权投资清楚介入，这些底层资产出租、运营等出现的收益也逐渐成为险资终年稳如泰山收益的关键来源之一。

拓展收租幅员

第三方机构考察数据显示，我国住房租赁市场继续稳如泰山，并于2022年起出现加快增长态势和继续向好预期。依照年复合增长率9.3%计算，估量到2027年住房租赁市场规模将超2.8万亿元。

为培育和展开住房租赁市场，去年1月，央行和金融监管总局结合印发《关于金融支持住房租赁市场展开的意见》。其中明白，支持保险资金等终年资金投资住房租赁市场。

“的不动产投资敞口继续收窄，占比已降至3.5%。”在2024年度业绩公布会上，中国安康副总经理、拟任首席财务官付欣在谈及资产性能战略时走漏， 公司性能了可以出现稳如泰山现金流的收租物业，这为保险投资的可继续展开提供了十分好的“压舱石”。

从行业全体来看，这一点已成为各大险企的共识。 以新华保险为例，除了将14座万达广场项目支出囊中之外，往年2月，该公司还结合大家人寿、万科集团等，共同投资设立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“万新金石”）。其中，新华保险持股59.9%，大家人寿持股30%。

记者了解到，万新金石的认缴总规模为16亿元，专项用于收买厦门佳德宏石置业有限公司100%股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产，估量将提供7724套保租房。

而万达广场的接盘者中，也不乏其他险企的身影。2023年12月，阳光保险出资55.1亿元设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），并经过该基金先后拿下太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥、东莞厚街等6家万达广场。

值得一提的是，2024年11月，该基金宣布股权变卦，引入中银三星人寿和南京太保鑫汇致远股权投资基金控制合伙企业（有限合伙），二者均出资5亿元、持股9.07%，然后者由太保寿险持股99.98%。也就是说，中银三星人寿、太保寿险也直接持有万达广场项目。

往年1月，中邮保险作为领投机构，初次与中东主权投资机构协作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据悉，博华广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

在此之前，中邮保险曾于2023年9月斥资42.56亿元，拿下位于北京东城区安宁门外大街的原中粮·置地广场，又于2024年2月以13.6亿元拿下西安高新区的地标性修建西安启迪中心。

此外，险资机构还经过直接认购REITs（不动产投资信托基金）等形式加大不动产范围的投资力度。往年3月，华夏华润商业REIT作为市场首批、发行规模最大的消费基础设备REITs上市，底层资产为青岛万象城，系统内资金共认购6.86亿元，占总募集规模的10%，成为第一大外部投资人。

中国保险资产控制协会行动副会长曹德云指出，目前，保险资金投资不动产关键出现以下五方面特点：一是投资主体头部效应清楚，大中型保险机构尤其是寿险公司是关键投资主体，投资余额占90%以上；二是关键资金约70%来自寿险公司的期限较长的传统型保险产品；三是投资标的多元化，从写字楼、酒店等逐渐扩展到养老社区、商业综合体、产业园区、长租公寓、仓储物流等，投资标的多元化也随同着投资战略多元化；四是境内外投资重点不同，境内以办公楼、养老社区、商业综合体为主，境外则以仓储物流、酒店、办公楼为主；五是投资形式以股权为主，其占比为68%，而债务和物权区分占比16%左右。

热潮有望连续

谈及不动产投资规划面前的考量，中邮保险总经理李学军表示，一方面是为了补齐公司在不动产投资上的短板，完善资产性能结构，另一方面则是为了追求稳如泰山报答。

他进一步解释道，西安项目有超凡年的稳如泰山租户，无论是资本化率还是外部收益率，投资报答都基本确定，属于类固收的项目；上海和北京的项目都属于中心区域、中心肠段的中心不动产，其在投资环节中注重租约、未来潜在租约及相关风险，这两宗不动产如今的出租和运营效率都很高，方便计算的净运营收益率在4%左右或以上。

国寿投资保险资产控制有限公司研讨团队此前宣布署名文章称，持久期来看，投资一线城市的办公、批发和物流的全投资收益率预测区分为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市区分为6.5%、5.9%和7.2%。

“在以后的市场环境下，险资规划不动产的性价比相对较高，既能失掉稳如泰山的收益，又能抵御肯定的市场风险。” 北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆在接受《媒体》记者采访时指出，首先，不动产投资具有相对稳如泰山的收益和较低的风险，与保险资金的终年性和稳健性相婚配；其次，以后房地产市场逐渐回暖，政策环境相对宽松，为险资提供了良好的投资机遇；再次，不动产投资可以分散险资的投资风险，优化资产性能。

盘古智库初级研讨员江瀚也表示，相比股市的高坚定性，不动产投资具有更强的抗周期性，能够在经济坚定中提供更为稳如泰山的现金流；同时，随着房地产市场的逐渐成熟和规范化，优质不动产项目的挑选和控制变得愈加可行，下降了投资风险；此外，持有型不动产还有助于保险资金成功多元化投资，分散风险，提高全体投资组合的稳健性。

“优质的商业、办公、产业园等不动产投资不只能够容纳大体量资金，其租金也能提供肯定的现金流，甚至还会因所在板块的展开而出现肯定的溢价，与险资在投资期限、风险偏好上十分契合。”克而瑞研讨中心相关担任人表示。

那么，放眼未来，险资不动产投资的热情能否得以连续？杨帆向记者给出了必需的回答。他以为，一方面，随着我国经济的继续展开和城市化进程的推进，不动产市场仍有较大的展开空间；另一方面，保险资金的规模一直扩展，对不动产投资的需求将继续增长。“但是要求留意的是，险资投资不动产的热度会遭到微观经济、政策环境、市场供需等要素影响。因此，详细走势还需亲密关注相关政策和市场灵敏”。

江瀚也以为，随着保险公司资金实力的增强微风险控制才干的优化，更多资金将流向不动产市场。与此同时，险资的投资范围将进一步拓展，除了传统的商业地产、产业园区等，还将进一步关注租赁住房社区、养老社区等新兴范围；投资形式也将愈加多样化，包括物权投资、股权投资、债券方案等多种形式并存。