年报观察 市场寒冬里 ESR与资本的博弈 (市场年报是什么意思)

媒体 3月25日，ESR公布2024年度业绩公告：期内录得净盈余7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。

公告中表示，由于ESR 继续在坚定及不阴暗的环境下运营，以成功其战略性业务重点，其不动产权利已遭到过去数年累积的继续不利要素所带来的负面影响。

此外，开发项目开工率及中心买卖活动不温不火、资金分开提早及基金奖励费下跌、资产公允价值负向变化（包括非中心资产及近期资产出售出现的非现金盈余）以及资本循环速度低于历史平均水平，均对ESR集团于2024财政年度的盈利才干构成影响。

微观经济下行、市场表现疲软，ESR经过资本循环维持流动性，依附新经济资产稳住运营基本盘，同时以私有化为契机重构战略弹性。

财务困境

2024年，ESR录得净盈余7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。据披露，利润增加关键由于资产公允价值负向变化（包括出现自非中心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR继续在坚定及不确定的环境下运营，2024财政年度的奖励费及以买卖费降低。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713亿美元大幅增加至2024财政年度的6.39亿美元，降幅为26.7%。据了解，关键由于控制费较低所致，该科目由2023财政年度的7.367亿美元增加32.4%至2024财政年度的4.978亿美元。

控制费增加关键由于奖励费增加所致，而2023财政年度录得奖励费1.823亿美元。据ESR年报披露，奖励费是ESR所控制基金拨充资本或变现后按基金的过往表现确认，奖励费支出随着所控制基金的生命周期及房地产的展开阶段而有所改动。而ESR买卖活动的步伐于2024财政年度显着放慢，因此买卖费同比增加。

此外，租金方面相同承压。关键由于出售资产形成租金支出增加，租金支出由2023财政年度的7，200万美元增加7.1%至2024财政年度的6，690万美元。

出租率方面，与去年同期相比亦有降低，2023年新经济资产的物业组合出租率维持在91%以上（98%，不包括中国中原），而2024年新经济资产的物业组合出租率仅维持于87%（95%，不包括中国中原），加权平均租约到期日按支出及面积计区分约为4.4年及3.8年。

ESR对此也表示，中国中原租约续期及交流势头继续，而由于在继续疲弱租赁环境下坚持出租率为优先考量，故续租租金继续下调。

积极自救

2024年ESR继续出售非中心资产、优化中心资产，并聚焦新经济地产业务，推进资本循环流动。据其年报披露，自2024年1月至今成功约11亿美元的资本循环后，27亿美元的资产负债表资产及非中心资产出售被指定于其后出售。

非中心资产剥离方面，ESR分阶段成功了对ARA私募基金业务、酒店信托的出售及欧洲基金控制平台的处置。

2024年10月1日，美国ARA私募基金业务（包括出售美国目的公司）成功出售；2024年12月20日，韩国、澳大利亚、新加坡等地的ARA私募基金权利成功出售，进一步精简非中心业务。

2024年7月9日成功出售ARA US Hospitality Trust（亚腾美国酒店信托），而关于Cromwell Property Group持有的权利，ESR已将其确以为非中心投资，并将该项投资已重新分类为持作出售资产，其在Cromwell Property Group的投资账面价值已按截至2024年12月31日止的市价启动重估。

ESR表示，于2024财政年度录得基金控制分部收益（控制费支出）4.98亿美元。虽然估值面临下调压力，来自资产控制、投资控制及物业控制的经常性中心资产控制费支出同比增长约6.6%。

与此同时，ESR减持国际物流资产。2023年11月以20.38亿元向泰康保险转让6处物流园 “打响第一枪”，2024年8月30日，ESR所控制的一个展开基金出售总值逾越58亿元的中国物流资产组合，出售的组合包括九项物流资产，区分位于中国的一线及准一线城市，包括广州、杭州、上海及苏州。

2024年报中，ESR也表示，中国中原尚未稳如泰山的物业按市值计值录得跌幅，与中国中原若干新完工物业相关的公允价值负向变化算计约3.224亿美元，监于成功该等资产的出租率及租金水平稳如泰山需时较长，其公允价值于2024年从上一年度的估值水平向下调整。

公允价值的调整直接反映了市场供需变化、租金收益预期、资产流动性等。产城园区评论以为，这里的公允价值负向变化则或许是因市场需求疲软形成租金支出预期下调、资产流动性折价扩展，从而在财务报表中需计提减值损失。

放眼未来，ESR仍将专注于物流、数据中心及基础设备等新经济资产。

2024年，ESR的控制费支出相关资产控制规模达714亿美元，为配合数码化及去碳化的有利结构性趋向，集团继续努力精简业务，进一步将新经济控制费支出相关资产控制规模的比例介入至占本集团控制费支出相关资产控制规模约60%。

融资方面，ESR于2024年下半年的集资额达31亿美元，2024财政年度总集资额达54亿美元。其中新经济集资表现微弱，达42亿美元，同比上升53%。

私有化启动时

3月7日，ESR披露了有关经过协议布置方式将公司私有化及倡议撤销公司上市位置的最新进度。

公告指出，私有化计划已获英国及新加坡监管赞同，股东支持率达57.01%，SK及MY.Alpha等机构表态支持，但目前包括取得纽西兰海外投资辨公室、澳大利亚联邦财政部长、证监会及上海市中央金融监视控制局的赞同、赞同及/或不拥戴（照适用）等先决条件尚未达成，要约人及公司将继续与政府部门咨询，在可行状况下尽快寻求达成有关未达成的先决条件。

该公告也表示，私有化进程终于迈入实质性阶段。私有化后，ESR也将脱离地下市场的短期业绩考核与股价坚定干扰，能够更专注于终年战略调整。

依据此前披露的私有化公告可知，私有化的关键目的是为了更好地成功ESR平台的终年价值。ESR要求成功转型为轻资产平台，重新聚焦于新经济范围，简化投资组兼并分拆非中心资产以优化资产负债表。

这也意味着，ESR要求逐渐增加对重资产投资的依赖，转而经过基金控制、公募REITs发行或扩募等方式失掉稳如泰山收益。由于，在私有环境下，ESR可更灵敏地处置低效资产，不会由于短期盈利坚定而引发二级市场的负面反响。

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